Гостиничный бизнес в Краснодарском крае

Сфера развития гостиничного бизнеса в Краснодарском крае вызывает интерес, как в России, так и за рубежом. Так, несмотря на снижение потоков инвестиций в гостиничный сектор, этот бизнес остается перспективным и привлекательным. В настоящее время наблюдается увеличение количества российских и международных компаний, которые таким образом пытаются диверсифицировать свой бизнес.
Основная причина повышенного интереса к Краснодарскому краю – его богатейший рекреационный потенциал вследствие уникальных для России природно-климатических условий.

Два теплых моря, снежные вершины гор и леса, уникальные памятники истории, наличие расширенной сети санаторных учреждений делают регион главном курортом России. В крае находится 18 курортных территорий, из них 3 федерального, 3 краевого и 12 местного значения. К федеральным курортам относятся: города-курорты Сочи, Геленджик и Анапа. Потенциал гостиничного бизнеса в регионе оценивается достаточно высоко.

Неудивительно, что в докризисный 2007 год Краснодарский край принимал до 15 млн. отдыхающих. Существенные изменения произошли в 2008-2009гг, когда в связи с кризисом количество отдыхающих снизилось и составило чуть более 12 млн. человек. Вместе с тем, в пиковые периоды наплыва отдыхающих существующая гостиничная сеть по-прежнему не справлялась с наплывом отдыхающих.
В настоящее время в Краснодарском крае, по данным Департамента комплексного развития курортов и туризма, более 1 200 средств размещения, в том числе 38 отелей категории 4-5 звезд, около 500 малых средств размещения «мини-гостиниц». И из года в год параметры гостиничного бизнеса показывают положительную динамику. Так в 2009 г. совокупный оборот гостиниц и ресторанов в крае составил 13 584,7 млн. руб., что на 10,5% больше показателя предыдущего года. В периоде январе-марте 2010 г. оборот составил 1 858 тыс.руб. и также превысил показатели аналогичного периода прошлого года.

На протяжении 2007-2009 гг в Краснодарском крае наблюдалось в целом снижение темпов инвестирования в основной капитал. В частности, в 2009 году инвестиции в целом в гостиничный и ресторанный бизнес составили 1489,1 млн. руб., что на 3,8% меньше аналогичного периода. В общей структуре инвестирования в Краснодарский край снижается доля инвестиций в сферу гостиничного бизнеса – от 1,26% до 0,62%.
В целом по территории Краснодарского края структура инвестирования по типам гостиниц различается и является неравномерной. Рассмотрим ситуацию на рынке Краснодара, Сочи и в целом Краснодарского края. По оценкам экспертов в области коммерческой недвижимости на начало 2009 г. в Краснодаре насчитывалось одна гостиница класса 5*, 8 гостиниц относящихся к категории 4*, 15 – 3*, остальные 36 гостиниц – 1* и 2*. Но, несмотря на трудную финансовую обстановку, номерной фонд г. Краснодара продолжает расти. Только за 2008 год было введено 4 объекта 3* и 4*, совокупной вместимостью в 200 номеров, в результате чего объем рынка увеличился на 12%. При этом следует отметить, что о насыщении рынка пока говорить рано.

На сегодняшний день ощущается острая нехватка качественных объектов в классах 3*, 4* и 5*, что в итоге привлекло внимание инвесторов. Несмотря на строительство некоторых объектов категории 4* и 5*, до настоящего времени в сегменте гостиниц высокого класса еще сохраняется дефицит. В скором будущем ситуация, вероятно, изменится. Сейчас в Краснодаре ведется строительство 5* отеля "Мариотт" (ООО "Европа-Инвест"), 5* отеля Hyatt( "Раинко"), 4* отеля Mercure (компания "Кеско").
Что же касается гостиничного бизнеса на побережье, то ситуация складывается иным образом. Так если в Краснодаре делается акцент на инвестирование в гостиничный сектор высокой категории, то в курортно-рекреационных зонах побережья происходит интеграция гостиничного бизнеса в состав оздоровительных, развлекательных комплексов.

Специалистами ГК «Эксперт» проанализировано более 68 инвестиционных проектов гостиниц по краю, было выделено 45 проектов, в которых предполагается строительство в виде комплексов: развлекательных, оздоровительных и т.д.

Специфика сочетания гостиничного бизнеса в составе комплексов в Краснодарском крае

Такое инвестирование наиболее актуально и оправдано, и будет основополагающей тенденцией в ближайшее время. Этот момент объясняется тем, что диверсификация способствует большей выживаемости в условиях развивающейся конкуренции, более полному использованию ресурсов таких комплексов и насыщению рынка необходимыми услугами. Кроме того, эта тенденция в 2009-2010 гг. способствует уменьшению рисков в связи с экономическим кризисом. Еще одной причиной развития такой формы строительства является то, что гостиничная недвижимость сама по себе имеет долгий срок окупаемости — 8-10 лет. Соответственно, строя комплекс, инвестор сокращает сроки окупаемости.

В зависимости от местоположения города, района, его экономической роли в крае различается и специфика гостиничного бизнеса. В частности, ситуация Сочи делает акцент не только на уникальность природных ресурсов, но и на возможность проведения в городе множества конференций, выставок, международных правительственных встреч. В 2010 г. круглогодично в Сочи могут разместиться более 50 тысяч гостей, и, понятно, что эта цифра будет только увеличиваться.
По данным Администрации города, в Сочи в новом курортном сезоне ожидается рост числа отдыхающих на 24 %. В первом квартале 2010 года загрузка здравниц Сочи выросла на 4,7 % по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. В апреле 2010 года число отдыхающих увеличилось уже на 7 %.

Санаторно-курортный комплекс Сочи является крупнейшим в России. В городе сосредоточено более 50 % всего курортного потенциала Краснодарского края. В Сочи, наряду с мини-гостиницами очевидна актуальность строительства крупных гостиничных комплексов, особенно в преддверии Олимпиады (проект строительства 5* отеля компании «Газпром» общим бюджетом в 3 млрд. руб.).
Спрос на гостиничный бизнес обуславливает рост предложений земельных участков под строительство. В частности, на побережье Краснодарского края продажа земельных участков преимущественно осуществляется вблизи от моря или на границе курортной и жилой зон при наличии удобных подъездных путей. Долгосрочная аренда, в большинстве случаев, распространена на земельные участки, которые расположены вдали от моря. В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости предложения по долгосрочной аренде присутствуют (в среднем на срок 30-49 лет).

Динамика средних цен на земельные участки по всем категориям в Сочи, руб./сот. в 2008-2009 гг.

Снижение цен на земельные участки по всем категориям в период 2008-2009 гг было обусловлено ростом предложения земельных участков и снижением покупательной способности.
В Сочи средние цены по продаже гостиничной недвижимости в феврале 2010 г. составили 76 201 руб./кв.м, по долгосрочной аренде помещений не предлагалось.

Динамика изменения средней стоимости коммерческой недвижимости в целом в Сочи (продажа, руб./кв.м), 2008-2009 гг.

Если рассматривать вопрос о целесообразности вложения инвестиций в строительство новой гостиницы или покупке готового бизнеса в Краснодарском крае, то тут необходим индивидуальный подход к конкретной ситуации. В настоящее время становятся более востребованными долгосрочные инвестиции. Купив резко подешевевшие активы во время кризиса, через несколько лет (в том числе ввиду будущей олимпиады) можно извлечь из него большую выгоду. В частности, на период апрель-май 2010 г. эта ситуация актуальна в Сочи, Геленджике, Анапе. И как основной тип гостиниц выделяют мини-гостиницы и особенно гостевые дома, продажа которых в основном преобладает на рынке.

В настоящее время при строительстве гостиниц в Краснодарском крае существует ряд причин, препятствующих привлечению инвестиций в эту сферу. Во-первых, это сравнительно долгий срок окупаемости. Во-вторых, строительство гостиниц сопоставимо со стоимостью строительства любого другого типа зданий, а в некоторых случаях обходится дороже даже без учета внутренней отделки.
Среди основных тенденций современного состояния рынка можно отметить увеличение реконструкции существующих объектов. Также выделим растущее количество быстровозводимых и мобильных гостиниц в целом по краю.

По уровню комфорта они чаще всего не отличаются от гостиниц с глубоким фундаментом, но при этом строительство таких гостиниц обходится дешевле и в меньшие сроки. Однако мини-отели, т.е. небольшие гостиницы на несколько номеров, по нормативным актам до сих пор проходят как нежилой фонд. И соответственно возникает вопрос, можно ли их продавать или сдавать в аренду, например, под офисы. Теоретически можно, но на практике возникают большие трудности. Несмотря на перечисленные моменты, есть определенная уверенность, что рост строительства быстровозводимых и мобильных гостиниц продолжится, в частности, в курортных прибрежных городах.
Также можно утверждать, что с целью повышения конкурентоспособности бизнеса выявленная тенденция диверсификации – строительства гостиниц в составе комплексов – продолжится в течение ближайшего времени, что будет способствовать снижению уровня рисков.