Исследование конъюнктуры рынка жилой недвижимости Краснодара в первом квартале 2008 г

Специалистами отдела маркетинга и продаж имущества ГК «Эксперт» было проведено комплексное маркетинговое исследование рынка жилой недвижимости Краснодара.     Его основными направлениями стали:
- общая характеристика, состояние и перспективы рынка жилой недвижимости Краснодара;
- обзор рынка земельных участков;
- анализ существующего предложения на рынке жилья
- исследование уровня и динамики роста цен на жилую недвижимость различных категорий
- анализ особенностей рыночного спроса на жилую недвижимость Краснодара.

В течение последних нескольких лет рынок жилой недвижимости Краснодара показывает стабильный рост цен на жилье на уровне 20-25% годовых. За последний год стоимость 1 кв.м. увеличилась на 29,9 %. Ежегодно показатель ввода в эксплуатацию нового жилья в городе составляет 120-123 %. Почти во всех городских районах ведется строительство комплексов, жилье в которых позиционируется как бизнес-класс и элитное. Для того чтобы удовлетворить всевозрастающую потребность в кубанской столице необходимо вводить в эксплуатацию более 1 млн. квадратных метров жилья ежегодно.
Тем не менее, краснодарские аналитики рынка недвижимости считают, что риски при капиталовложениях в девелопмент жилой недвижимости находятся в пределах допустимых норм, хотя инвестиции в коммерческую недвижимость могут дать более быструю прибыль.
Главная проблема строительной отрасли города в том, что текущая ситуация полностью исключает экстенсивное развитие города. Границы города вплотную подошли к федеральным землям сельскохозяйственного назначения, расширение же города на противоположный берег Кубани полностью исключается (по крайней мере, в настоящий момент), поскольку это территория другого субъекта федерации - Республики Адыгея.
В Краснодаре строится порядка 40 жилых комплексов. Активно застраиваются Юбилейный, Восточно–Кругликовский, Фестивальный микрорайоны, Гидрострой, ЗИП. Несколько комплексов — на Кубанской набережной. На Ростовском шоссе планируют построить жилой микрорайон «Краснодар Сити–Центр» (площадь жилья — 1 млн м2).
Но в большей степени, для обеспечения необходимых масштабов строительства, возведение нового жилья возможно только за счет сноса старого. В первую очередь, сносу подлежат малоэтажные строения, которые в Краснодаре составляют 70% жилого фонда. Осложняет ситуацию то, что Краснодар находится в зоне высокой сейсмической активности. Жилищная обеспеченность в Краснодаре около 17 кв.м. площади на человека. Всего в настоящий момент планируется с учетом растущего населения города возвести 754,1 тыс. кв.м. жилья, из которых большая часть - жилой фонд в многоквартирных домах. Многоквартирный фонд составляет почти 100% планируемой застройки в Центральном округе. Большая часть планируемого к постройке жилого фонда - девяти и более этажные дома, однако есть проекты постройки таунхаусов в восточной части города (Карасунский округ), также заложен первый камень в строительстве «Немецкой деревни «Екатерина Великая» (территория Западного обхода города Краснодара).
Самая важная и сложная задача – расселение семей из ветхого и аварийного жилья, подлежащего дальнейшему сносу, это финансовые возможности социального строительства, а также его сроки. Основные девелоперы социального жилья, в которое будут переселять людей – «ОБД-инвест» и «Девелопмент-Юг». Они же являются крупнейшими строительными компаниями на краснодарском рынке, наряду с компаниями «ВПИК», «Строй интернейшнл», «Рассвет-98», и "Кубаньинвест".
Наибольшее количество строящегося жилья по состоянию на февраль 2008 г. соответствует эконом-классу. Такие дома, как правило, объемно-блочные, кирпичные (реже – монолитные), построенные по типовому проекту. Планировки квартир стандартные, отсутствуют в достаточном количестве парковочные места, на этапе сдачи в эксплуатацию бытовая инфраструктура чаще всего отсутствует, либо ограничивается продуктовым магазином и парикмахерской в подвальных помещениях дома. Остальные объекты инфраструктуры появляются вместе с заселением, как правило, под коммерческие цели выкупаются первые этажи таких новых домов, где новые владельцы открывают уже частные аптеки, салоны красоты и прочее. Единственным девелопером, который не ограничивается только застройкой, а организует и продажи квартир, и управление собственной недвижимостью, и открывает собственные супер-маркеты и аптеки в сданных домах - это корпорация «Девелопмент-Юг».
Несмотря на высокие темпы строительства, потребность города в жилой недвижимости до сих пор не удовлетворена. По обеспеченности жильем на душу населения край занимает в России 69-е место. В улучшении жилищных условий только из числа зарегистрированных граждан нуждаются 127,8 тысячи семей. Чтобы обеспечить новым жильем семьи, официально состоящие на учёте, необходимо построить восемь миллионов квадратных метров жилья. Активно идет работа по реализации программ «Жилище», «Молодой семье - доступной жилье», в связи с чем, как и прежде высоким остается спрос на жилье эконом класса, в первую очередь, квартиры. За два с половиной года господдержкой смог воспользоваться каждый третий кубанец, получивший ипотечный жилищный кредит. В общей сложности субсидии получили 3,6 тысячи жителей края. В нынешнем году на эти цели из краевого бюджета выделяется один миллиард рублей - участников программы станет больше в два раза. В начале 2008 года 53 молодые семьи получили сертификаты на получение субсидий в сумме от 400 до 800 тыс. руб., в зависимости от состава семьи в рамках муниципальной подпрограммы «Молодой семье – доступное жилье». Пока в рамках данной программы социальное жилье в Краснодаре не строится, а субсидии из Краевого и Федерального бюджетов идут в счет оплаты первоначального взноса или уплаты процентов банку по ипотеке жилья, построенного негосударственными строительными организациями. Медленно, но с каждым годом растет спрос на жилье повышенной комфортности - бизнес и элитного классов.
Развитие города идет согласно принятой программе и генплану развития города до 2026 года. Программа «Краснодару – столичный облик» предполагает реконструкцию центра города с сохранением исторического облика. Для этого из центра люди будут переселяться в новые квартиры. Для переселенцев в 2008 году построят 37,8 тыс. кв. м. Также к 2009 году в городе должно появиться несколько школ, четыре новые поликлиники и больница.
Общий проект реконструкции Краснодара рассчитан до 2015 года. Территория реконструкции включает 250 кварталов, их общая площадь – 1,5 тыс. га. Проект предусматривает увеличение плотности населения в центре города в три раза. Общий объем инвестиций оценивается более чем в $6 млрд.