Обзор строительного рынка жилой недвижимости г. Геленджик

По итогам 2008 года город Геленджик уверенно занял второе место после Сочи как город с наиболее высоким потенциалом для инвестиций на черноморском побережье. По данным департамента экономического развития Краснодарского края в 2008 г. ввод жилья в г. Геленджик составил 129,3 тыс. кв.м.

Таким образом, по отношению к аналогичному периоду прошедшего года показатель увеличился на 3,9%. В связи с этим, 2008 год характеризуется незначительным увеличением объемов ввода жилья, что во многом обусловлено влиянием финансового кризиса, последствия которого негативно отразились на строительном секторе и привели к переносу сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов.                                                                                                                                                                                                          
Динамика ввода в эксплуатацию жилья в г. Геленджик, кв.м.

За 6 прошедших лет объем вводимого многоэтажного жилья в городе увеличился более чем в 10 раз, ИЖС - в 2 раза. Приведенные данные свидетельствуют о повышении привлекательности именно многоэтажного жилья и развитии данного рынка.
В течение первого полугодия 2009 г. в г. Геленджик было введено в эксплуатацию 15 742 кв. м жилья (173 квартиры), что ниже данного показателя за аналогичный период 2008 г. более чем в 3 раза.

Общий объем возводимого многоэтажного жилья на первичном рынке в июле 2009 г. составил 216 264 кв. м. По сравнению с июлем 2008 г. объем возводимого жилья сократился более чем в 1,3 раза.
В связи с финансовым кризисом темпы возведения большинства строящихся объектов снизились, особенно данный факт коснулся объектов, находящихся на начальной стадии.
В разрезе представленных сегментов объем возводимого жилья в июле 2009 г. распределился следующим образом:                                                                                                                                                                                       
Структура предложения возводимого жилья по классам

Стоит отметить, что деление жилья по классам – достаточно условная вещь и в каждом городе может значительно отличаться.
В г. Геленджик принято, что дома эконом-класса расположены на удалении от моря, возводятся по типовому проекту, отличаются отсутствием собственной инфраструктуры и как правило представляют собой точечную застройку. Жилье среднего класса расположено на удалении от моря в диапазоне 400-1000 м, с малоразвитой собственной инфраструктурой, с отсутствием паркинга, практически все объекты представляют собой точечную застройку. Дома бизнес-класса имеют более высокий уровень обеспеченности инфраструктурой, свободные планировки, хорошие видовые характеристики, но также относятся к точечной застройке. Элитное жилье представляет собой уникальные проекты, отличающиеся хорошим местоположением, практически все квартиры видовые, наличием собственного пляжа, современными инженерными и архитектурными решениями, наличие подземного паркинга, детских игровых и спортивных площадок, открытого или закрытого бассейна, гостевых автомобильных парковок.

Основным местом концентрации возводимого жилья является Центральный район города, здесь строится 38% от общего объема предложения. В этом районе возводится жилье исключительно бизнес- и элитного классов. Еще 31% жилья возводится в районе Толстого мыса.
В районе аквапарка «Бегемот» сосредоточено 23% от общего объема строительства, районе Парус - 6%. Наименьший объем строительства зафиксирован в пос. Дивноморское - 3%, где в основном возводится жилье эконом-класса.
Среднерыночный уровень цен на первичном рынке жилой недвижимости г. Геленджик в июле 2009 г. наблюдался на уровне 106 977 руб. за 1 кв.м. По сравнению с докризисным периодом (сентябрь 2008 г.), цена увеличилась на 11%, с начала 2009 г. цена увеличилась на 10%. Рост цен связан с началом продаж квартир в ЖК «Солнце», стоимость в котором составляет 120 000 руб. за 1 кв. м и в ЖК «Сады Морей», средняя стоимость 1 кв. м жилья в котором составляет 208 285 руб.

Если не учитывать ЖК «Сады Морей», уровень цен на первичном рынке с начала текущего года практически не изменился. Это связано с тем, что стоимость жилья у крупных застройщиков осталась на уровне докризисного периода, а некоторые компании даже немного увеличили свои цены. При этом, эти компании предлагали различные акции и скидки. Так, скидка могла достигать 30% при 100% оплате, и данные предложения не являлись публичными, а определялась в индивидуальном порядке.
С начала 2009 г. средняя стоимость жилья эконом-класса увеличилась на 2%, бизнес-класса снизилась на 7%, элитного класса - увеличилась на 37%.
Таким образом, в июле 2009 г. средняя стоимость жилья эконом -класса составила 69 480 руб. за 1 кв. м, бизнес-класса – 99 713 руб. за 1 кв. м, элитного - 164 142 руб.                                                                                              
Распределение средних цен по классам жилья, руб. за кв.м.

При покупке недвижимости на первичном рынке г. Геленджик, в приоритете остаются квартиры с низким бюджетом покупки - 1-2-комн. квартиры в домах эконом– и среднего класса.
По отношению к началу 2009 г. спрос на первичном рынке жилой недвижимости мало изменилась, и остается достаточно пассивным, продажи носят единичный характер, но в сентябре ситуация немного нормализовалась. Однако, не смотря на сентябрьское оживление, которое продлится вплоть до декабря, по оценкам специалистов объемы продаж по сравнению с докризисным периодом сократились на 70%.
Сокращение объемов строительства вызвано отсутствием выхода на рынок новых проектов. По оценкам специалистов, до конца года на рынок не планируется выход новых объектов. В будущем (к 2011 г.) это приведет к дефициту предложения на первичном рынке. Проекты, заявленные еще в начале 2008 г., строительство по которым должно было начаться в конце 2008 г. - начале 2009 г., до сих пор находятся в «бумажной» стадии. К таким проектам относятся: ЖК «Маяк» (компания «Газпромбанк-Инвест»), ЖК Rivera Resort (компания Rosinka International Group), ЖК «Три Богатыря» (компания «Жилище»).

С начала текущего года многие компании не меняли свои цены, а по некоторым объектам стоимость 1 кв. м осталась на том же уровне, что и до кризиса.
В третьем квартале 2009 г. на рынке ожидается колебание цен (небольшое повышение-понижение) - 1-3%. Продажи немного активизируются, так как сентябрь на первичном рынке жилой недвижимости курортных городов характеризуется существенным скачком продаж. Это объясняется тем, что во время летнего отпуска, потенциальные покупатели отдыхая, изучают имеющееся предложение на рынке, а по возвращении домой принимают решение о покупке.

До конца 2009 г. планируется ввести в эксплуатацию около 25% от общего объема строящегося на сегодняшний день жилья. Учитывая тот факт, что 1-но и 2-ух комн. квартиры практически во всех объектах (кроме объектов элитного сегмента) на сегодняшний день реализованы, в будущем это поспособствует образованию дефицита жилья на квартиры данного формата.