Обзор строительного рынка жилой недвижимости г. Новороссийск в 2009 году

Общий объем введенного жилья за этот период составил около 616,9 тыс.кв.м. При этом наибольших показателей строительство достигло в 2007 году, когда ввод жилья достиг 199,1 тыс.кв.м.

Динамика ввода жилой недвижимости г. Новороссийск с 2005 по 2009 гг.

Согласно представленной статистики из всех видов жилой недвижимости в г. Новороссийске наиболее крупным сегментом является рынок многоквартирных домов. При этом на сегодняшний день наблюдается устойчивая тенденция к смещению предпочтений застройки от 5- и 9-этажных домов к зданиям 12-, 16- и даже 20-этажным, однако площади даже самых крупных комплексов в южной части города не превышают 120 тыс. кв.м.

За 2008 год на территории города введено в эксплуатацию 181,1 тыс.кв.м. жилья, в том числе 119,7 тыс.кв.м. в многоквартирных жилых домах и 61,4 тыс.кв.м в индивидуальных жилых домах. Фактический ввод жилья составил 80,2 % от планового задания на год.
В стадии строительства в начале 2009 года находилось порядка 30 многоквартирных домов, общей площадью 173,3 тыс.кв.м., однако в настоящий момент вследствие кризиса большая часть начатых строек приостановлена, а проектов, находящихся на стадии разработки, отложена на неопределенный срок. Это неизбежно приведет к снижению объемов вводимых площадей, что в дальнейшем вызовет значительный их дефицит в городе.

Снижение объемов строительства также обусловлено снижением уровня заработной платы населения. Если в 2007-2008 гг. на десять предложений по продаже жилья было семь покупателей, то в 2010 году данное соотношение может составить десять к трем.
В нынешнем году основными игроками на строительных площадках г. Новороссийска являются: ОАО «Группа компаний «ПИК», ООО «Марк», ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Выбор», Строительно-инвестиционная корпорация «Дельта Сервис», ООО «Южное товарищество», «УССТ-4», ООО «Стройзаказчик», ООО «Центр-Югжилпромстрой», ОАО «Новошип» и другие.
Строительство многоквартирных жилых домов ведется преимущественно в Южном, Центральном и немного в Приморском районах. Это обусловлено, конечно же, наличием свободных строительных площадок. Наиболее активно строительство ведется в районе мемориала «Малая Земля», памятника «Взрыв», улиц Дзержинского, Губернского, Пионерской, Героев-десантников. В Восточном округе преобладает в основном малоэтажная застройка.

Среди строящихся и проектируемых объектов наиболее распространенными являются квартиры улучшенного эконом класса и бизнес класса.
Уровень жилья элитного класса в Новороссийске пока практически отсутствует, но при этом отметим, что построенная компанией «Теам» высотка на Набережной может быть условно отнесена к элитной недвижимости. Этот дом, фактически, заполнил собой весь существующий спрос на элитную многоэтажную недвижимость в городе – продажи квартир велись в закрытом режиме и обладателями жилья в этом доме стали, в основном, представители властей города. Так же условно к жилью элитного класса можно отнести ЖК «Дуэт» возводимый ООО «Центр - Югжилпромстрой», срок сдачи которого запланирован на IV кв. 2009г. - II кв. 2010г.
По количеству предложений на первичном рынке недвижимости г. Новороссийска преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На их долю приходится около 84,2% от всех строящихся на сегодняшний день квартир. Наименьшее количество предложений за исследуемый период приходится на четырехкомнатные и более квартиры. Их доля составила меньше 2,6%.

Структура жилой недвижимости по квартирам

Учитывая сложившеюся тенденцию структура предложения на первичном рынке жилья примерно соответствует спросу. Доля однокомнатных квартир составляет 33,5%, двухкомнатных – 44,4%, трехкомнатных – 18,8% четырех и более комнатных – 3,3%. И наибольшее количество квартир по классу жилья подпадают под категорию эконом класса.
Условия продажи у каждой строительной компании - свои. Как правило, покупателю проще всего заплатить все и сразу, однако не у многих есть в распоряжении необходимая сумма средств. Наиболее сложный способ, учитывая ужесточившееся требования к заемщикам, и увеличение процентных ставок - получить ипотечный кредит. Не простая ситуация с ипотекой наблюдается с домами, которые еще не сданы в эксплуатацию. Так, сейчас, Сбербанк не предоставляет ипотечные кредиты на квартиры в домах находящихся на стадии строительства, ВТБ-24 кредитует такие квартиры, но условия для получения ипотеки настолько жесткие, что получение кредита становится практически невозможным.

Самым доступным путем при недостатке средств является рассрочка платежа - оплата стоимости квартиры осуществляется не единовременно, а по мере строительства дома. В сложившийся экономической ситуации это наиболее выгодная, для покупателя, схема покупки квартиры, на которую продавцы охотно соглашаются.

Среднерыночный уровень цен на первичном рынке жилой недвижимости г. Геленджик по состоянию на сентябрь 2009 г. наблюдался на уровне 55 руб. за 1 кв.м. Наименьшая стоимость кв.м. приходится на сегмент эконом класса, где цена составляет 40,0 – 45,0 тыс.руб./кв.м. В улучшенном эконом классе и бизнес классе цены варьируются от 45,0 – 55,0 тыс.руб./кв.м. и от 58,0 до 80,0 тыс.руб./кв.м., соответственно. При этом, многие компании для привлечения клиентов предлагают различные акции и скидки, что снижает стоимость сделки на 10%-15%. Однако уже к концу года планируется увеличение спроса на квартиры, что повлечет за собой новую тенденцию к не значительному росту цен.