Специфика оспаривания кадастровой стоимости земли

После внесения изменений в реестр Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по результатам переоценки кадастровой стоимости на 01.01.2011 г. многие собственники земельных участков столкнулись с увеличением налоговых и арендных платежей в 2-3 раза. Это связано с тем, что в соответствии с действующим законодательством налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка, которая в большинстве случаев существенно выросла после последней переоценки.

Завышение кадастровой стоимости в значительной степени связано с погрешностью массовой оценки кадастровой стоимости земельных участков. Массовая оценка земли - это оценка стоимости группы земельных участков, которая проводится систематически на определенную дату, и при этом используются стандартные процедуры статистического анализа. В рамках этого метода производится анализ выборки по продаже/предложении имеющихся на рынке по состоянию на дату оценки, после чего полученные данные считаются типичными для всех объектов одного и того же класса, сходных по определенному признаку. Расчет методом массовой оценки по сравнению с индивидуальной оценкой приводит к значительной погрешности, поскольку не позволяет учесть индивидуальные характеристики земельного участка, такие как местоположение, ближайшее окружение, размер, рельеф и др.

Собственник земельного участка в течение шести месяцев с даты внесения изменений в государственный кадастр недвижимости имеет право оспорить в досудебном порядке результаты определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость на значительную часть земельных участков расположенных на территории Краснодарского края была переоценена по приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 г. Результаты данной переоценки вступили в действие с 01.01.2012 г. Многие собственники земельных участков не успели подать документы в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости до 01.07.2012 г. При этом у них остается право пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в судебном порядке.

При этом, следует отметить, что даже при положительном решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости результаты пересмотра кадастровой стоимости отражаются не с 1 января 2011 г. или 1 января 2012 г., а с момента внесения этих изменений в государственный кадастр недвижимости. Таким образом, если необходимо пересмотреть кадастровую стоимость на 2011 г. и 2012 г., то это возможно только в судебном порядке. При этом, даже если налог на землю уже оплачен за предыдущие периоды (2011-2012 гг.)  по завышенной кадастровой стоимости, то так же в судебном порядке можно произвести перерасчет данных платежей.

С начала 2012 года в ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» сформирован отдел, специализирующийся на переоценке кадастровой стоимости земельных участков. За прошедший период времени компания провела переоценку десятков земельных участков в различных районах Краснодарского края, а так же в Ростовской области и Ставропольском крае.

По всем оценкам, которые провела наша компания, приняты положительные решения комиссии, либо суда. Основным преимуществом нашей компании является сопровождение на всех этапах от выявления расхождений между рыночной и кадастровой стоимостью до внесения изменений в реестр.

Следует так же отметить, что экспертиза отчета об оценке в СРОО (Саморегулируемой организации оценщиков) требуется в случае, если расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью составляет более 30%. Отчеты об оценке в подобных случаях, выполненные ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», проходят все этапы проверки и имеют положительные экспертные заключения СРО.

По опыту проведенных оценок наибольшее завышение кадастровой стоимости земельных участков произошло в крупных городах, таких как Краснодар, Сочи, Ростов, Новороссийск, Туапсе, Ейск, Тихорецк, Армавир и др. Что касается назначения земельных участков, наибольшее увеличение стоимости получили участки производственного и коммерческого назначения. Ниже представлены результаты по последним работам.

Читайте далее:

Кадастровая оценка земли