Оспаривание кадастровой стоимости

Одной из приоритетных задач современного руководителя является оптимизация налогового бремени организации. Вполне естественно, что законные способы снижения налогооблагаемой базы весьма интересны для широкого круга предпринимателей.

Одним из эффективных способов, предусмотренных законодательством Российской Федерации, является оспаривание кадастровой стоимости земельных участков.

Этот способ представляет интерес для широкого круга собственников земельных участков, арендаторов, или для лиц, желающих выкупить земельный участок у государства, т. к. в соответствии с Налоговым кодексом РФ кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Определение кадастровой стоимости «методом массовой оценки»  производится без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. (наличие инфраструктуры, подъездных путей и т.д.) Чаще всего рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой (в некоторых случаях  в несколько раз).

В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Таким образом, законодательством предусмотрено два варианта оспаривания кадастровой стоимости, административный и судебный, которые мы рассмотрим более подробно.
В соответствии с ФЗ № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

На территории Краснодарского края результаты определения кадастровой стоимости земельных участков утверждены  по состоянию на 01.01.2011 г. (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 г. № 1756 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края»), в связи с истечением шестимесячного срока оспаривание кадастровой стоимости земельных участков возможно только в судебном порядке. Но есть и исключения, в частности в случае изменения удельного показателя кадастровой стоимости (изменение разрешенного использования земельного участка или его категории), а также в отношении вновь образованных земельных участков, в отношении которых не прошел шестимесячный срок определения кадастровой стоимости, возможно обжалование в комиссии.

Заявитель должен предоставить в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости пакет документов, в том числе заявление о пересмотре кадастровой стоимости, правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, акт определения кадастровой стоимости земельного участка, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный на дату определения кадастровой стоимости и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом  саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Срок рассмотрения заявления  один месяц, по истечению которого комиссия выносит решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отклонении заявления. Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

В настоящий момент в отношении земельных участков, расположенных на территории Краснодарского края, кадастровая стоимость которых была определена по состоянию на 01.01.2011 г. оспаривание кадастровой стоимости возможно только через Арбитражный суд Краснодарского края. С исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края могут обращаться как юридические лица и индивидуальные предприниматели, так и что интересно физические лица, т.к. в отношении таких дел действует предусмотренная законом 135-ФЗ подсудность арбитражным судам.

Проанализировав существующую судебную практику в отношении такого вида споров, можно сделать вывод, что без квалифицированной юридической помощи собственникам земельных участков и землепользователям не обойтись.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11) права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка. Причем этим же Постановлением определено что, для доказательства достоверности  рыночной стоимости в случае необходимости проводится судебная экспертиза отчета об оценке. А это время и дополнительные судебные расходы истца.

До недавнего времени многие дела по таким видам споров откладывались до пересмотра в порядке надзора дела № А11-5098/2010 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и не напрасно. Постановление Президиума ВАС от 25.06.2013 № 10761/11 дало однозначный ответ, что рыночная стоимость, определяемая оценщиком в отчете об оценке должна быть определена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Если резюмировать  изложенное, можно сделать следующий вывод, оспаривание кадастровой стоимости земельных участков дело не простое, требующее специальных знаний и анализа правовых документов и сложившейся судебной практики.

Специалисты ГК Эксперт готовы оказать качественную квалифицированную помощь по определению рыночной стоимости земельных участков, оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в комиссии по рассмотрению споров, а также представлять интересы в суде.