Предварительные итоги 2015 года для рынка жилой недвижимости г. Краснодара

Уходящий год был непростым как для рынка первичной, так и вторичной жилой недвижимости. Активный спрос на квартиры в конце 2014 года сменился затишьем в начале 2015 года. Спрос на объекты первичной жилой недвижимости в январе – марте 2015 года значительно снизился, что в первую очередь было вызвано резким ростом потребительских цен, а также ростом цен на недвижимость, который начался еще в конце 2014 года. Средняя цена реализации 1 кв. м. в первом квартале текущего года на первичном рынке жилой недвижимости составила 43,3 тыс. руб., что на 4% превышает показатель за аналогичный период 2014 года. 

Снижение спроса также было вызвано увеличением ключевой ставки ЦБ РФ, что в последствие привело и к росту ставок по ипотечным кредитам. Дополнительным фактором стагнации рынка первичной жилой недвижимости является реализация отложенного платежеспособного спроса в конце 2014 года, кода основная часть потребителей под воздействием волатильности курсов валют и происходящих политических событий для сбережения имеющихся денежных средств стремилась инвестировать их в недвижимость.

Спад на рынке продолжился во 2 квартале и достиг 30% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Кроме того максимальный показатель средней стоимости 1 кв. м. пришелся именно на 2 квартал текущего года.

На рынке вторичной жилой недвижимости спрос в 1-2 квартале был значительно выше, чем на первичном, однако количество сделок значительно уступало показателю прошлого года. Рост цен на объекты жилой недвижимости на вторичном рынке был также отмечен в 1- 2 квартале 2015 года. Максимальный уровень цен для рынка вторичной жилой недвижимости пришелся на 2 квартал: цена 1 кв. м. на рынке вторичного жилья в данный период достигла максимального за последние три года уровня и составила 53,17 тыс. руб.

Снижение цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости началось в 3 квартале, и было вызвано спадом спроса на рынке жилья.

*Примечание: Цена реализации 1 кв. м. в 4 квартале 2015 г. рассчитывалась по предварительным оценкам.

В 4 квартале 2015 года снижение цен на рынке жилой недвижимости продолжилось. По состоянию на декабрь цена 1 кв. м. на первичном рынке жилой недвижимости составляет 43,5 тыс. руб./ кв. м., а на вторичном рынке – 51,7 тыс. руб./кв. м.

Рис. - Динамика цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости г. Краснодара в 2015 г.

*Примечание: Цена реализации 1 кв. м. в 4 квартале 2015 г. рассчитывалась по предварительным оценкам.

Что же касается объема предложения, то, начиная уже с 1 квартала 2015 года, отмечено замедление темпов роста в строительной отрасли. По состоянию на конец 3 квартал 2015 года на территории города возводится 404 объекта жилищного многоэтажного строительства, в которых насчитывается 103 571 квартира. По отношению ко 2 кварталу 2015 года площадь возводимо жилья снизилась незначительно - на 0,03%. Однако по отношению к показателю прошлого года отмечено значительное снижение темпов роста: так, по итогам 3 квартала 2014 г. рост объемов строящегося жилья составил 9,96%, а в 3 квартале 2013 г. увеличение составило 7,29%. 

В целом по итогам 9 месяцев 2015 года в г. Краснодаре количество строящихся объектов многоэтажного жилого строительства увеличилось в среднем на 15%, в то время как за 9 месяцев 2014 г. рост составлял 34,82%, в 2013 г. - 21,27%.
По предварительным итогам 2015 года в целом объем многоэтажного жилищного строительства увеличился. По предварительным данным за прошедший год в Краснодаре было построено свыше 5,5 тыс. кв. м. жилья. Однако отмечено снижение темпов роста: темп роста 2014 г. к 2013 г. – 135%, темп роста 2015 г. к 2014 г. – 124%.

Рис. – Динамика объемов многоэтажного жилищного строительства в г. Краснодаре

*Примечание: Объем ввода многоэтажного жилищного строительства в 2015 г. рассчитывалась по предварительным оценкам.

Снижение темпов роста в строительстве было связано не только со снижением потребительского спроса, но и с изменениями в банковском секторе, а именно в условиях предоставления, как ипотечных кредитов, так и инвестиционных кредитов и увеличением процентных ставок. 

Однако все же пессимистичные прогнозы многих игроков рынка не оправдались. По сравнению с кризисом 2008-2009 гг. не произошло массовой остановки строительства объектов, кроме того число «замороженных» строительных площадок осталось на уровне 2014 года. Также не оправдались прогнозы некоторых аналитиков о массовом банкротстве строительных организаций. На сегодняшний день количество строительных организаций остается на прежнем уровне. Всего по состоянию на декабрь 2015 года строительство объектов жилой недвижимости в городе осуществляют около 100 компаний.

По объемам ввода объектов жилой недвижимости отмечена положительная динамика, что связано с завершение многих объектов, строительство которых было начато еще в 2012 -2013 гг. 

По состоянию 4 квартала 2015 года на территории города введено более 1,9 тыс. кв. м. жилой недвижимости. По отношению к аналогичному периоду прошлого года прирост составил около 25%.

Рис. – Динамика ввода жилой недвижимости в г. Краснодаре в 2015 г.

*Примечание: Цена реализации 1 кв. м. в 4 квартале 2015 г. рассчитывалась по предварительным оценкам.

Таким образом, снижение темпов роста объемов строительства новых объектов, и увеличение объемов ввода объектов первичной жилой недвижимости свидетельствует о том, что большинство строительных компаний концентрируются на объектах, имеющих высокий уровень готовности, и не инвестируют средства в новые объекты в связи со снижением спроса на первичную недвижимость. Именно поэтому многие игроки рынка ожидают стагнацию отрасли в 2016 г. По предварительным прогнозам в 2016 году ввод объектов жилой недвижимости сократится в среднем на 20-30%.