Развивающийся сегмент рынка недвижимости

В российском законодательстве апартаменты - это номер в гостинице, площадь которого не менее 40 кв. м и который включает 2-3 и более комнаты и имеет кухню или кухонное оборудование. Специфическая черта апартаментов - человек может там проживать, но не может быть прописан. Что, конечно, в условиях российской действительности не прибавляет популярности данному виду жилья. Апартаменты включают одну-две спальни, гостиную, кухню. Комнаты обставлены необходимой мебелью, бытовой техникой, имеется необходимая посуда.
На российском рынке количество апартаментов пока ограничено. В основном они представлены в Москве, Санкт-Петербурге и на Черноморском побережье, в частности, в Сочи. На сегодняшний день доходные апартаменты — одно из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости Сочи.
Сегодня, по оценкам экспертов, стоимость квадратного метра московских апартаментов колеблется в ценовом диапазоне 180–400 тыс. руб., то есть вполне сопоставимом со стоимостью элитного жилья.
1. Первый вид апартаментов - кондоминиум-отели (гостиницы совладения). Это отели, апартаменты в которых можно приобретать в собственность для постоянного бесплатного проживания, для перепродажи или последующей сдачи в аренду постояльцам отеля. В то время, когда владелец квартиры не использует ее для своего проживания, менеджмент отеля сдает ее в аренду. Выгода совладельца отеля-кондоминиума в том, что номер в его отсутствие оплачивают другие постояльцы.
Прибыль распределяется между покупателем номера и гостиницей следующим образом: около 50-70 % приходится на долю оператора и 30-50 % на покупателя. При этом владелец оплачивает ремонт и обустройство номера, страховку и налоги на недвижимость. При этом рентабельность проекта составит около 3-6 % в год. Расходы управляющей компании отеля уходят на эксплуатацию гостиницы, техническое обслуживание, привлечение клиентов.
2. Второй вид апартаментов – апартаменты в доходных домах. В доходных домах апартаменты сдаются на длительный срок. Комплекс у слуг при аренде квартиры не предлагается. До революции около 40% жилого фонда приходилось на доходные дома. Сейчас же это редкость для рынка недвижимости. В Москве планируется построить до 2010 года 20 доходных домов.
3. Наиболее часто встречающийся вид апартаментов– это номера-апартаменты в составе обычных гостиниц, либо номера в апарт-отелях. И тот, и другой вариант предполагает принадлежность всех номеров единому собственнику и их сдачу гостям в качестве гостиничных номеров. Номер в апарт-отеле можно снять на период от суток до года. Данный вид апартаментов рассчитан на людей, которые приезжают на длительное время, поэтому стоимость проживания в таких номерах должна быть ниже, чем в обычных гостиницах. Это обеспечивается отсутствием услуг, характерных для гостиниц: стирка, уборка, питание. В номере есть кухонное оборудование, поэтому гость может сам приготовить себе еду. При желании клиент может заказать все дополнительные услуги и пообедать в ресторане апарт-отеля. Еще одна причина, по которой апартаменты более дешевы, чем гостиницы, - стоимость проживания не зависит от количества людей, проживающих в номере
Преимуществами апарт-отелей являются: возможность круглогодичной заполняемости, минимальный риск непредсказуемой сезонности и простота в управлении.
Основным недостатком является более высокий срок окупаемости. Стоимость проживания в 3-4 звездной гостинице около 700 долл. в день, а стоимость аренды номера в апарт-отеле сопоставима с арендой квартиры и составляет примерно 4 000 долл. в месяц Обычная гостиница окупается примерно за 8 лет, а апарт-отель – за 15 лет. В среднем инвесторы апарт-отелей смогут рассчитывать на 10–12% годовых.
Особенность апартаментов заключается в исключительном, престижном местоположении.
На сегодняшний день доходные апартаменты — одно из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости Сочи. Сочи имеет статус города-курорта федерального значения, поэтому действующие местные нормы устанавливают запрет на строительство жилья в первой и второй зонах санитарной охраны курорта. Границы зон утверждены действующей градостроительной документацией. Строительство пансионатов в этих зонах разрешено. Апарт-отели это выход для людей, которые хотели бы иметь жилье около моря. В США многие покупают апартаменты в Майами, которые сдают в курортный сезон, а остальное время живут сами.
Первый апарт-отель в Краснодарском крае «Катерина-Альпика» был построен компанией «ЮМАКО» на Красной поляне. Отель находится в 10 минутах ходьбы от горнолыжных трасс. Площадь апартаментов 30 - 154 кв.м.
В центре Сочи, на самом берегу моря построен комплекс апартаментов «Александрийский маяк». Он окружен престижными отелями и расположен в парковой зоне города. Рядом с комплексом расположены гостиница «Radisson Park Hotel», санаторий «Черноморье», концертный зал «Фестивальный», аквапарк, рестораны и центральная набережная Сочи. Расстояние до моря 70 м. Площадь апартаментов — 182 м². В состав комплекса входят ресторан; бассейн; SPA–центр; фитнес–центр; салон красоты; сервис–центр.
Существует также и другие проекты апарт- отелей: апарт-отеля «Солнце» в центре г. Геленджик, курортный комплекс «Апарт» в Хостинском районе Сочи.
Таким образом, апартаменты являются развивающимся сегментом рынка недвижимости России. Существующие проекты реализуются в столице и на Черноморском побережье. Но многие застройщики не считают данный сегмент привлекательным для себя в связи с большим сроком окупаемости по сравнению с традиционными видами недвижимости.