Гостиничная недвижимость Сочи

В России рынок гостиничной недвижимости в принципе не развит, и Сочи здесь не является исключением.     Но, несмотря на существование свободной ниши и отсутствие конкуренции, инвесторы строить отели в России пока не спешат. Как правило, отели окупаются не меньше, чем за 5-7 лет, что в 2-3 раза выше сроков окупаемости проектов по строительству жилой недвижимости. Ситуацию в секторе гостиничной недвижимости в Сочи изменила победа в борьбе за право проведения Олимпиады-2014. До того как Сочи начал готовиться к Олимпиаде, индустрия гостеприимства города развивалась в основном за счет частного сектора. Сегодня номерной фонд "незарегистрированных средств размещения" в Сочи (сдаваемые в аренду дома, квартиры, мини-отели и т. п.) оценивается в 27 тыс. номеров.
Для проведения олимпиады в Сочи потребуется увеличить гостиничный фонд города на 25 тыс. номеров. Порядка 16% номеров должны быть расположены в гостиницах класса 1-2 звезды, 45% - в трехзвездочных отелях и 39% - в гостиницах высокого класса (4-5*). Из них только по "Программе строительства олимпийских объектов и развития Сочи как горноклиматического курорта" (утверждена правительством 29 декабря 2007 года) должно быть введено в эксплуатацию около 16 тыс. номеров. По этой программе к 2014 году в Сочи должно быть построено 23 новых отеля и реконструировано 8 существующих.
В настоящее время в Сочи насчитывается 241 место размещения туристов, рассчитанных на 54 700 человек, что является недостаточным для проведения Олимпиады. К тому же, в течение последних нескольких лет прослеживается тенденция заметного увеличения количества отдыхающих. Среднегодовой процент загрузки номеров на сочинском рынке гостиниц составляет 36 – 42 %, вторая декада июля: 95 – 97 %, август: 86 – 92 %, сентябрь: 72 – 79 %.
Наиболее крупными гостиницами, работающими в Сочи на данный момент, являются:
• Рэдиссон САС Лазурная - 450 номеров
• Жемчужина - 870 номеров
• Пик Отель - два корпуса - 110 номеров
• Парк Отель - 360 номеров
• Сочи - Бриз - отель - 330 номеров
• Звездный - 570 номеров
• Москва - 340 номеров
• Олимпийский "Дагомыс"- 340 номеров
• Дагомыс - 1000 номеров
• Весна - 540 номеров
На данный момент в Сочи есть несколько гостиниц, соответствующих мировым стандартам, и к 2014 г. будет реализовано еще несколько крупномасштабных проектов в этой сфере. Федеральное агентство по туризму подтвердило, что 49 5-звездочных, 811 4-звездочных, 4786 3-звездочных, 4396 2-звездочных и 827 номеров под «1 звездой» получили новые международные сертификаты. 11 000 комнат, указанных МОК в качестве потенциальных гостиничных номеров, прошли новую процедуру международной сертификации еще в 2007 г. Это означает, что номера полностью отвечают международным стандартам качества обслуживания.
Для проведения Олимпиады инвестиции в гостиничную недвижимость Сочи должны составить как минимум 4 млрд. долл. Однако отсутствие инфраструктуры, сезонность туристического спроса, ограниченная реабилитационная способность региона и кратковременная целесообразность планируемых инвестиций заставляют инвесторов крепко задуматься о возможном приходе в гостиничную отрасль Сочи.
Как обеспечить заполняемость построенных гостиниц после 2014 года - главный вопрос для их владельцев. Ситуацию усложняет ярко выраженная сезонность курортного города. Оценки экспертов не оптимистичны: после Олимпиады 2014 Сочи превратится не более, чем в "город пустующих отелей", однако прежде чем гостиницы окончательно опустеют, инвесторы поднимут цены на максимум, чтобы хоть как-то компенсировать затраты. По прогнозам участников рынка, 2014 год станет самым дорогим годом в истории Сочи. Сегодня 1 м2 гостиничной площади в Сочи можно продать за $10 тыс., аренда 1 м2 в отеле бизнес-класса или бизнес-центре стоит $300, к олимпиаде стоимость может возрасти до $700–1000 за 1 м2.
Эксперты уверены, что когда Олимпиада останется позади, владельцы отелей выставят на продажу в виде апартаментов более 30% построенного номерного фонда. Уже сейчас в Сочи появилось новое направление - строительство гостиниц апартаментного типа. «Юмако» начала развивать данное направление в 2003 г., построив в Красной Поляне клубный комплекс апартаментов «Катерина-Альпик», состоящий из 10 зданий в альпийском стиле. 160 апартаментов сдано в эксплуатацию в конце 2007 г. Большая часть апартаментов уже продана, собственники либо пользуются ими, либо сдают в аренду — самостоятельно или через управляющую компанию.