Конъюнктура современных форматов торговой недвижимости Ростова-на-Дону в марте 2008 года

Оборот розничных организаций в январе 2008 году составил 10 755 млн. руб., что на 92 % выше значения предыдущего года. Рост оборота связан с увеличением доходов жителей юга.     Средняя заработная плата в Ростове составляет 13 921 рубль, что на 38,9% выше значения предыдущего года. С ростом доходов меняется и покупательский интерес. Все больше людей предпочитают совершать покупки в крупных магазинах, а не на рынках. Сейчас в Ростове функционирует 25 торговых центра. Наиболее крупные центры это Mega mall, Горизонт, Меркурий и Пирамида. В 2008 года прогнозируется ввод в эксплуатацию 6 торговых центров: Шоколад, Мега Маг, КИТ, Калинка-Малинка, Метро, Талер – а в 2009 году еще 2ух: Fashion Center, Галион.
Сложившаяся географическая структура распределения действующих торговых центров г. Ростов-на-Дону свидетельствует о том, что привлекательным для инвестиций в торговую недвижимость считается не только исторический центр города со сформировавшейся зоной стрит-ритейла, но и окраинные районы города. Наибольшее количество ТЦ функционирует в Ворошиловском районе.
В последние годы в спальных районах Ростова стало появляться все больше торговых комплексов мини-формата. Только в 2007 г. их открылось более пяти. По мнению экспертов, рост количества подобных объектов обусловлен ликвидацией большей части уличных рынков в соответствии с новым законом, а также стремлением торговых сетей находиться в непосредственной близости к домам потенциальных покупателей.
За прошлый год в спальных районах Ростова запущено в эксплуатацию пять торговых центров общей площадью до 15 тыс. кв. м. На сегодняшний день еще порядка десяти малоформатных торговых комплексов находятся в стадии проектирования и строительства. Фактический объем предложения в 2007 году на рынке торговых площадей в торговых центрах увеличится в 1,4 раза по сравнению с 2006 годом. В 2008 году ожидается еще более значительный прирост объемов предложения – 118% по отношению к объему предложения в 2007 году.
Арендные ставки на торговые помещения в торговых центрах г. Ростова-на-Дону варьируются от 120 $ за 1 кв. м в год (ТЦ «Меркурий») до 3000 $ за 1 кв. м в год (некоторые помещения ТЦ «Горизонт»)
Средние арендные ставки по классам объектов составляют:
• класс «Суперрегиональный»: 4 821 рублей за 1 кв. м в месяц;
• класс «Региональный»: 3 683 рублей за 1 кв. м в месяц;
• класс «Окружной»: 2 124 рублей за 1 кв. м в месяц;
• класс «Микрорайонный»: 2 791 рублей за 1 кв. м в месяц.
Величина арендной ставки зависит от разных факторов: местоположения торгового центра, близости к крупным транспортным магистралям, крупным узловым остановкам общественного транспорта, концепции торгового центра, размеров, близости арендуемого помещения к якорному арендатору. Сегодня тенденцией на рынке ТЦ города можно назвать выравнивание спроса и ставок аренды на торговые площади как в центре, так и в спальных районах.
Арендаторы, торгующие одеждой, брендовыми товарами, стремятся разместиться в центре. Для ритейлоров, компаний, ориентированных на массовую аудиторию, интересны также и спальные районы. А ставка аренды везде практически одинаковая.
По словам риэлтеров, высоким спросом у арендаторов пользуются, прежде всего, ТРК «Горизонт», ТРЦ «Вавилон», ТЦ «Форум»
Несмотря на высокие арендные ставки, отбоя от арендаторов у торговых комплексов, расположенных в спальных районах города, нет — у большинства торговых сетей стратегия развития предполагает размещение точек продаж в непосредственной близости к домам потенциальных покупателей. В настоящий момент около 80% арендаторов торговых площадей в спальных районах — сетевые компании и продуктовые магазины.
На данный момент на рынке существует дефицит торговых площадей, но обеспеченность населения стационарными торговыми площадями уже достаточно высока: в расчете на 1000 человек в Ростовской области – 360 кв. м. (Для сравнения, в Москве – 540 кв. м, в Хельсинки – 350 кв. м, в Париже – 600 кв. м, в Стокгольме – 1400 кв. м.). Все строящиеся и проектируемые в России торговые центры — однотипны.      Стеклянные фасады, сверкающие полы, однообразная архитектура и одни и те же громкие брэнды. Самым популярным форматом ТЦ является мультиформат.
Однако бурное развитие ритейла и ужесточение требований со стороны арендаторов в будущем заставят девелоперов менять свое отношение к проектам. А значит, застройщикам придется предлагать рынку новые форматы торговых центров, которые заинтересуют арендаторов и позволят инвесторам выделить свои из общей массы однотипных клонированных коробок. Такими форматами для рынка могут стать специализированные (или тематические) торговые центры, а также «пауэр-центры», которые только-только зарождаются в стране.
К новым форматам, не характерным для ростовского рынка можно отнести «А’стор Плаза». Это первый fashion center в Ростове-на-Дону. По оценке специалистов, предвидя будущую конкуренцию и учитывая вкусы целевой аудитории, девелопер создал уникальную атмосферу в центре: дизайн экстерьера и интерьеров выполнило французское архитектурное бюро Design Architectural, единую систему визуальной информации и внутренней навигации - специалисты голландской компании Reklet Group. Новый центр рассчитан на покупателей с достатком выше среднего.
В настоящее время наибольший интерес инвесторов в Ростове-на-Дону вызывает формат торгово-развлекательных центров. Мегацентр Горизонт» стал первым – и пока единственным – полноценным торгово-развлекательным центром, открытым в Ростове-на-Дону. Площадь ТРЦ составляет 60 тыс. кв. м, для парковки автомобилей отведено 2 тыс. мест. Якорными арендаторами ТРЦ являются гипермаркет «Рамстор» (6 800 кв. м), гипермаркет бытовой техники и электроники «Мир» (3 300 кв. м), которые уже больше года успешно функционируют. Развлекательная часть в «Мегацентре Горизонт» представлена следующими «якорями»: 8-зальный мультиплекс «Киномакс» (3 000 кв.м, открытие в октябре 2005 года), боулинг «Планета боулинг» на 32 дорожки (4 000 кв. м, открытие примерно в эти же сроки), детский развлекательный центр «Крейзи парк» (2 000 кв. м, открыт в конце августа 2005 года) и фуд-корт (открытие в середине ноября 2005). Еще одна отличительная черта ТРЦ – это наличие площадей для проведения выставок: 5 тыс. кв. м на втором этаже комплекса и 10 тыс. кв. м – открытая площадка.