АНАЛИТИКА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРАСНОДАРА (НОЯБРЬ 2007 Г.)

Объем выполненных работ за девять месяцев 2007 года по крупным и средним организациям составил около 22 миллиардов рублей, что почти на 30 процентов больше, чем за соответствующий период прошлого года. Введено в эксплуатацию 752,5 тысячи квадратных метров, из которых общая площадь многоквартирных жилых домов составила 353,7 тысячи квадратных метров. Среди лидеров строительной отрасли — компания «ВПИК», корпорация «Девелопмент-Юг», «Кубанькапстрой», «ОБД-Инвест», «Нефтестройиндустрия-Юг», фирма «Таурас».
В динамике анализ рынка жилой недвижимости (многоэтажная застройка – квартиры) показал, что за период с января 2007г. по ноябрь 2007г. ситуация изменилась следующим образом:

• Наиболее востребованы квартиры в среднем стоимостном сегменте до 40 000 руб./ кв.м. В таких домах квартиры проданы еще до окончания строительства
• Наиболее востребованными категориями квартир являются однокомнатные квартиры
• Квартиры больших площадей, в том числе 3-4 комнатные продаются на последней стадии строительства и в течение 6-9 месяцев после окончания строительства
• Самым высоким уровнем продаж жилой недвижимости обладает на вторичном рынке микрорайоны Комсомольский и Фестивальный; на первичном – Фестивальный («Солнечный» и «Репино») и ЮМР.
• Рост цен наблюдается во всех категориях жилья, при этом цены на квартиры бизнес класса показывают больший темп роста, чем цены на квартиры улучшенного эконом класса

Центральный район В центре квадратный метр «первички» оценивается в 49 286 руб. Квартиры на вторичном рынке колеблются от 41 до 55 тыс. руб.(например, квартиры в улучшенных домах) за «квадрат». Арендовать двухкомнатную квартиру можно за 18 тыс. руб. в месяц.
Фестивальный микрорайон (ФМР) относится к числу спальных. Дома здесь в большинстве своем пятиэтажные и девятиэтажные. Есть и новостройки, уже сданные в эксплуатацию (микрорайон «Солнечный», ЖК «Замок»). ФМР – смежный с центром район. И здесь самые высокие цены на жилье в строящихся многоквартирных домах (сдача планируется в 2007 – начале 2008 года). Средняя стоимость 1 кв.м. с начала текущего года выросла на 18,8% и составила 48 тыс. руб. На вторичном рынке квадратный метр в этом районе стоит 44,461 тыс. руб. Аренда 1 комнатной квартиры обойдется в среднем10 тыс. руб.
Юбилейный микрорайон (ЮМР) –Застройщиком ЮМР по праву можно считать корпорацию «Девелопмент- Юг» (ЖК Новый город, дома точечной застройки), также есть несколько домов, построенных ДСК, фирмы «Кларисса», ведется строительство комплекса жилых домов на ул. Минской компанией «Нефтестройиндустрия-Юг». Новостройка в ЮМР оценивалась в январе 2007г. в 39 606 руб., в ноябре – 47 600 руб., на вторичном рынке – в 43,8 тыс. руб. за метр. Аренда однокомнатной квартиры стоит 10-12 тыс. руб. в месяц.
Комсомольский микрорайон (КМР)– в ценовой тройке лидеров: стоимость метра в новостройке – 46 640 руб., а на вторичном рынке – 42 тыс. руб. за метр. Аренда однокомнатной квартиры обойдется в 8-10 тыс. руб. в месяц.
Район ЗИП и улицы 40 лет Победы –Квартира в новостройке стоит около 43,6 тыс. руб. (район застроен очень плотно, новые объекты располагаются как правило на границе этого района – ул. Черкасская, район Краевой клинической больницы (ККБ), ул. Российская) , на вторичном рынке – 39,819 тыс. руб. за 1 кв.м.
В микрорайоне Гидростроителей (ГМР) квадратный метр новостройки стоит 41,3 тыс. руб., «вторичка» – 37-38 тыс. руб. за 1 кв. метр. Микрорайон значительно удален от центра города, и также как и Комсомольский район «автономен» - здесь есть свой развлекательные центры, несколько крупных супермаркетов, кафе.
В микрорайоне Черемушки (ЧМР) жилье стоит в среднем 45 тыс. руб. в новых домах (сдача запланирована на 3-4 квартал 2008 года) и 44-47 тыс. руб. – на вторичном рынке.
В основном, наиболее предпочтительными площадями являются от 30 до 50 (однокомнатные квартиры) и от 50 до 80 кв.м. (одно- и двухкомнатные квартиры). Категорию от 80 и более выбирают либо настроенные на жилье бизнес класса (такая площадь соответствовала выбранной ранее категории 2-3-х комнатных квартир), либо покупатели, планирующие приобретать 3-х комнатные квартиры эконом класса.
Квартиры в новостройках, как правило, выставляются на продажу с момента завершения оформления всех разрешительных документов (согласно Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»), т.е. фактическая продажа квартир начинается с самого начала строительства (у риэлтеров даже есть такое выражение – «купить котлован»). Основной объем квартир распродается, когда возводятся этажи. К моменту сдачи здания госкомиссии, как правило, уже продано 90-95% квартир.

Разница в зависимости от степени готовности доходит до 28% от начальной цены с момента начала продаж долей, заявленной в проектной декларации. Посему, жилищное строительство – хороший вид инвестиций, здесь можно не только сохранить собственные средства, но и заметно их преумножить, что и делают частные инвесторы. Было проведено исследование уровня цен на новостройки Краснодара в динамике. Полученные результаты приведены в таблице ниже.
Уровень цен за анализируемый период изменился следующим образом:
- на квартиры эконом класса цена 1 м² выросла в среднем на 12-15% пороговое значение составило 17,24%;
- на квартиры бизнес класса цена 1 м² выросла в среднем на 26%, пороговое значение составило 31%.
Таким образом, цены на квартиры в новостройках бизнес класса растут более высокими темпами, чем цена на квартиры эконом класса.
Практически большая часть домов, позиционирующихся застройщиками как «бизнес» мы отнесли к категории улучшенный эконом, так как в большинстве случаев такие дома «недотягивали» по какому-либо параметру до заявленной категории.
По мнению застройщиков, рост цен помимо общеэкономических причин подогревает спрос со стороны частных лиц, приобретающих квартиры у застройщиков с целью дальнейшей перепродажи (так происходит, например, в компании «Девелопмент-Юг» и «ОБД-риэлт», когда частные лица приобретают жилье на этапе долевого строительства, а затем после сдачи дома в эксплуатацию продают как новостройку).
Структура рынка предложения в зависимости от количества комнат - застройщик, при учете количества комнат в новостройке, согласно статистике более всего строит двухкомнатных и однокомнатных квартир 37,1% и 34% соответственно.
На вторичном рынке рост цен с сентября 2006 года составил порядка 25-30% (по итогам года – не менее 45-50%), при этом только за 1-й квартал 2007 года цены поднялись почти на 15%. Основной рост цен наблюдается на однокомнатные квартиры. Стоимость квартир на вторичном рынке превышает стоимость квартир на первичном.