Выступление директора ГК "Эксперт" Солонниковой Марии Михайловны на конференции оценщиков ЮФО

Конференция была по теме: «Оценочная деятельность в условиях саморегулирования. Роль государственных органов, национального совета, саморегулируемых организаций»

Конференция была организована саморегулируемой организацией «Россиская общественная организация «Российское общество оценщиков»», НП «Партнерство Российского общества оценщиков», Краснодарским краевым отделением РОО, Кубанским государственным технологическим университетом.

Конференцию открыли Анисимова Любовь Константиновна – председатель Правления Краснодарского краевого правления РОО, член Правления и Экспертного совета РОО, директор НОУ «Институт оценки и управления собственностью» КубГТУ, канд. экон. наук, доцент, и Петрик Анатолий Алексеевич – Президент Кубанского государственного технологического университета, доктор технических наук, профессор.

В ходе Конференции прозвучали выступления Светланы Алексеевны Табаковой, президента Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», Сергеевой Елены Владимировны, заместителя начальника отдела коммерческих организаций, приватизации и оценки Территориального управления Федерального агенстсва по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, Миронова Василия Александровича, начальника управления по финансовому оздоровлению и банкротству Департамента по финансам, бюджету и контролю Администрации Краснодарского края, Львова Михаила Константиновича, руководителя регионального отделения федеральной службы по финансовым рынкам в Прикубанском регионе, Москаленко Сергея Валерьевича, начальника отдела по контролю за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Интересные практические вопросы были освещены Агамаляном Артемом Григорьевичем, главным специалистом-экспертом управления по обеспечению градостроительной деятельности Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края в муниципальном образовании город Краснодар, Панчишкиным Андреем Геннадьевичем, начальником отдела продаж юридическим лицам филиала ОАО «УРАЛСИБ» в Краснодаре, Есиным Владимиром Викторовичем, генеральным директором ООО «Кубанское ипотечное агентство». Активное участие в работе конференции приняли Козырь Юрий Васильевич, председатель Экспертного Совета и член совета РОО, генеральный директор ООО «КОПАРТ», Курочкин Валерий Петрович, действительный член РОО, директор саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Стратегия Екатеринодар», Воданюк Сергей Александрович, действительный член РОО, член Правления КО РОО, директор ООО «Региональный консалтинговый центр», Сизоненко Александр Георгиевич, действительный член РОО, член Правления ККО РОО, директор ООО «Таир», Дереза Юрий Иванович, действительный член РОО, заместитель директора ООО «Кубанский центр независимой оценки и экспертизы», Кривояз Наталья Михайловна, действительный член РОО, директор ООО «Бюро оценки и экспертизы собственности».

Выступление Солонниковой Марии Михайловны, действительного члена РОО, члена Правления ККО РОО, директора группы компаний «Эксперт»:

Уважаемые коллеги!

Позвольте мне в своем выступлении остановиться на современных проблемах оценочной деятельности в области инвестиционных проектах и актуальных путях их решения.

Наша с Вами текущая деятельность сегодня характеризуется следующими важными тенденциями:

1) переход на международные стандарты оценки и верификация отчетов по оценке международными инвестиционными институтами;

2) повышение требований к срочности оценки, необходимость в отдельных случаях получения отчета об оценке в течение 24 часов с момента заключения договора и получения всех необходимых для оценки документов;

3) оценка должна учитывать инвестиционный потенциал объекта и соответствовать требованиям таких организаций, как Королевский институт сертифицированных оценщиков, Великобритания (Royal Institute of Chartered Surveyors, RICS, UK), Институт инвестиций в коммерческую недвижимость, США (Certified Commertial Investment Member Institute, CCIM, USA).

4) оценка коммерческой недвижимости требует применения новых показателей, таких как инвестиционная привлекательность и ликвидность объекта оценки, потенциал эффективного использования земельного участка и других;

5) при оценке стоимости инвестиционного проекта необходимо учитывать не только потенциал земельного участка, но и ряд характеристик, связанных с качеством выполнения самого проекта: уникальность архитектурных решений, стратегический план развития проекта, предполагаемые мероприятий в области маркетинга проекта и другие деталей, которым не уделяется внимание при традиционной оценке недвижимости;

6) при оценке земельных участков необходимо использовать полную и прозрачную систему поправочных коэффициентов, существенно уточняющую реальную стоимость земли по сравнению с применением сравнительного метода на основе аналогов;

7) Стоимость идентичных объектов коммерческой недвижимости будет существенно различаться в зависимости от выбранных арендаторов и деталей заключенных контрактов. Именно поэтому не всегда возможно прямо сравнивать условия аренды, предлагаемые различными компаниями. В анализе необходимо учитывать не только рыночные и юридические аспекты, но и деловую репутацию арендаторов, прямо влияющую на стоимость контрактов;

8) Отчет об оценке, представляемый с целью инвестиционной продажи или кредитования, имеет ограниченный срок применения. Даже, если рыночная ситуация не изменилась, инвестор может потребовать оценку, выполненную не более 6 месяцев с момента представления отчета.

9) Традиционно, отчеты об оценке подразумевают отказ оценщика от представления интересов клиента в суде. Современный оценщик должен быть готов защищать результаты оценки в суде, если этого требуют задачи клиентов и партнеров, иметь большой опыт защиты интересов в суде, а также опыт подготовки отчетов об оценке для налоговых органов и быть всегда готов обосновать справедливую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Оценка инвестиционных проектов у независимого эксперта требует основательности и определенной организации. Ведь в значительной степени этот подход субъективен. Он работает не по какому-либо формализованному алгоритму, а связан с людьми, их суждениями, опытом, интересами. Вообще, если просто сравнивать два мнения, например, как это часто бывает в медицине, то нет никаких гарантий, что второе мнение будет лучше первого. Вот почему необходимо исключать конфликт интересов. Для этого экспертное мнение должен высказывать человек или компания, которые не рассматриваются в качестве будущих партнеров в деле практического управления капиталом (во всяком случае, на момент независимой экспертизы). Эксперты должны быть заранее поставлены в известность об этом, а их работа должна оплачиваться как разовая услуга. Это очень важно, так как бесплатный анализ инвестиционного портфеля зачастую предлагают финансовые компании, рассчитывающие на последующую продажу клиенту собственных услуг и продуктов.

Проблема оценки стоимости объектов интеллектуальной собственности, к которым относятся и инвестиционные проекты, имеет методический и правовой аспекты.

Методический аспект проблемы заключается в том, что в настоящее время система стоимостных показателей интеллектуальной собственности не упорядочена. В каждом конкретном случае определяются отдельные стоимостные показатели, чаще всего стоимость или цена соответствующего объекта, и используются методики, предназначенные для оценки стоимости той продукции, которая является предметом предъявления прав на интеллектуальную собственность. Зачастую это приводит к недостаточному учету факторов, оказывающих влияние на стоимостные показатели интеллектуальной собственности, и использованию методов, не позволяющих с достаточной степенью точности и достоверности определять эти стоимостные показатели. То есть нарушается основополагающий принцип определения стоимости объектов интеллектуальной собственности – системный подход.

Правовой аспект проблемы заключается в том, что система нормативно-правовых актов, действующих в данной области, далеко отстает от реальных потребностей экономики».

К особенностям оценки инвестиционных проектов можно отнес­ти зависимость стоимости от:

· объема передаваемых прав;

· возможности несанкционированного использования;

· уровня готовности к коммерческому использованию.

«Оценка инвестиционного проекта» – отчет, в котором определяются различные виды эффективности инвестиционного проекта: общественная, коммерческая и эффективность участия в проекте, делается вывод о целесообразности реализации проекта, даются рекомендации эксперта в отношении проекта.

Эффективность участия в проекте, в свою очередь, включает в себя: эффективность для предприятий-участников, эффективность для акционеров предприятий-участников, банков, бюджетную эффективность. Под «эффективностью» понимается то, насколько реализация данного проекта отвечает целям и интересам его участников, а также тех, кого непосредственно затрагивает процесс реализации. Как правило, проведение оценки инвестиционного проекта необходимо:

- для оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционного проекта;

- для оценки эффективности участия в инвестиционном проекте хозяйствующих субъектов;

- для подготовки заключений по экономическим разделам при проведении государственной, отраслевой и других видов экспертиз обоснований инвестиций, ТЭO, проектов и бизнес-планов;

- для сравнения альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов, вариантов инвестиционных проектов и оценки экономических последствий выбора одного из них;

- для оценки экономических последствий отбора для реализации группы инвестиционных проектов из некоторой их совокупности при наличии фиксированных финансовых и других ограничений;

- для принятия решений о государственной поддержке инвестиционного проекта;

- для принятия экономически обоснованных решений об изменениях в ходе реализации инвестиционного проекта в зависимости от вновь выявляющихся обстоятельств.

Оценку инвестиционного проекта можно условно разделить на две основные части:

· предварительная оценка инвестиционного проекта на стадии принятия решения о разработке бизнес-плана. На этой стадии важным является выявление целесообразности дальнейшей детальной проработки проекта, а также разработки подробного бизнес-плана.

· экспертиза проекта по уже имеющемуся бизнес-плану для оценки достоверности и доказательности этого документа и оценки состоятельности и реализуемости инвестиционного проекта.

С точки зрения законодательства, оценка эффективности инвестиционных проектов не является обязательной, но инвесторы заинтересованы в том, чтобы обезопасить себя от потери вложенных средств и получить достаточную для компенсации рисков прибыль.

На законодательном уровне требования к оценке инвестиционных проектов не установлены. Однако такие требования могут существовать у пользователей отчетов по оценке инвестиционного проекта, их необходимо учитывать при изготовлении отчета.

При оценке инвестиционных проектов исходят из той информации о проекте, которая содержится в проектных материалах, принимая ее как полную, точную и достоверную.

Международная практика оценки эффективности инвестиций базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:

1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.

2. Инвестируемый капитал, равно как и денежный поток, приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который, как правило, предшествует началу реализации проекта).

3. Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

Суть всех методов оценки базируется на следующей схеме.

Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF1, CF2, ... , CFn.

Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для возврата исходной суммы капитальных вложений и обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.

Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений:

· дисконтированный срок окупаемости;

· чистое современное значение инвестиционного проекта;

· внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности).

Данные показатели, равно как и соответствующие им методы, используются в двух вариантах:

· для определения эффективности независимых инвестиционных проектов (так называемая абсолютная эффективность), когда делается вывод о том принять проект или отклонить;

· для определения эффективности взаимоисключающих друг друга проектов (сравнительная эффективность), когда делается вывод о том, какой проект принять из нескольких альтернативных.

Оценка инвестиционного проекта сводится к построению и анализу модели реализации проекта. При оценке инвестиционного проекта необходимо выделить факторы, которые принципиально влияют на его эффективность и реализацию. Как правило, при оценке эффективности инвестиционных проектов ключевыми факторами являются: рентабельность вложения средств в данный проект; сроки окупаемости инвестиций; степень и факторы риска, оказывающие определяющее влияние на результат.

Иногда, определением эффективности проекта занимаются уже в ходе его реализации. В этом случае, важно понимать необратимость уже осуществленных вложений и оценивать эффективность планируемых решений.

Точность результатов оценки инвестиционного проекта, во многом зависит от полноты и достоверности исходных данных и от корректности методов, использованных при их анализе.

Услуги по оценке инвестиционных проектов включают в себя:

- анализ и распределение рисков, связанных с реализацией проекта;

- оценка финансовой жизнеспособности предприятий, представивших инвестиционные проекты;

- анализ ТЭО и бизнес планов.

Например, при оценке инвестиционных контрактов на объект строительства, все данные о проекте детально анализируются. Проводится исследование рынка и определяется баланс спроса и предложения, а также ценовая ситуация, включая:

- изучение инфраструктуры в месте нахождения объекта;

- изучение тенденций развития рынка недвижимости;

- исследование уровня спроса и предложения на вид запланированной застройки в данном районе;

- прогнозирование уровня и структуры спроса на вид запланированной застройки в рассматриваемом районе.

Опыт группы компаний в области оценки инвестиционных проектов говорит о необходимости предоставления заказчику подобной оценки целого комплекса оценочных услуг, включающего:

1) разработку концепции застройки земельного участка для использования в коммерческих целях (маркетинговая экспертиза земельного участка, разработка и тестирование бизнес-идей, разработка маркетинговой концепции проекта, маркетинговые исследования);

2) сюрвейерские услуги: разработка технико-экономической документации по инвестиционному проекту в соответствии с региональным и российским законодательством, анализ финансовой отчетности по РСБУ и МСФО, организация работы по привлечению инвестиций, сопровождение банковских кредитов, проектное финансирование и привлечение прямых инвесторов;

3) сопровождение инвестиционного проекта: привлечение к сотрудничеству строительных организаций и якорных арендаторов; сопровождение инвестиционных проектов от разработки до момента получения финансирования и возврата инвестиций;

4) организацию управленческой деятельности в холдингах/группах компаний: консолидация бухгалтерской/управленческой отчетности, инвестиционный анализ, оптимизация управления инвестиционными проектами, контроллинг, разработка презентационных материалов международного уровня и проведение презентационных мероприятий;

5) организацию и поддержку работы с местными, инорегиональными и иностранными банками, институциональными и прямыми инвесторами в части финансирования бизнес-проектов, оценка залогового обеспечения, инвестиционный консалтинг и моделирование.

6) регистрацию социально и регионально значимых инвестиционных проектов в региональных программах поддержки инвестиционной деятельности, реализация форм государственной поддержки инвестиционных проектов (субсидирование процентной ставки, налоговые льготы, прямое участие Краснодарского края);

7) независимый аудит и экспертизу инвестиционных бизнес-проектов с привлечением международных финансовых институтов.