Обзор рынка коммерческой недвижимости ("Вся недвижимость", г. Краснодар №08 (008) 23-29 августа 2006г)

22.06.2007

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью, сложностью получения достоверной информации о ценах сделок купли-продажи, высокими операционными издержками.

Долгое время лидером на рынке офисной недвижимости России оставалась и остается Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается, и инвесторы устремляют свои взоры в другие крупные города. Если еще года два назад офисы, претендующие на высокий класс, сложно было обнаружить даже в городах-миллионниках, то сейчас появляется все больше новых проектов. В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно, продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения. Доходность от девелопмента офисных объектов в регионах в среднем приближается к 16-18%. От офисных проектов, поступающих на открытый рынок, - 13-15%, при строительстве зданий смешанного назначения - доходит до 20%.

Как утверждают специалисты, Москва на 2-3 года отстает от Европы, петербургский рынок отстает от московского также на 2-3 года. А регионы - на 5-8 лет - от Петербурга. В итоге, московский рынок недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя с учетом российской специфики), Петербург же следует за Москвой, а замыкают эту цепочку российские регионы.

Лидерами по развитию рынка коммерческой недвижимости и инвестиционной привлекательности в Краснодарском крае считаются город Краснодар, Новороссийск и город-курорт Сочи. В коммерческую недвижимость здесь инвестируют активно как местные, так и московские застройщики, которые охотно идут в Краснодарский край.

Развитие рынка коммерческой недвижимости в городах Краснодарского края напрямую зависит от специализации города. Условно города по специализации можно разделить на 4 группы:

1) Города-курорты: основной вид специализации туристический бизнес. Хорошо развит рынок гостиничной и торговой недвижимости. Рынок офисной недвижимости развит слабо. К таким городам можно отнести: Анапу, Ейск, Горячий Ключ. Отдельно стоит выделить Сочи.

2) Города-порты: являются крупными транспортными центрами, не только Краснодарского края, но и России. Динамично развивается рынок офисной и складской недвижимости. К таким городам можно отнести: Новороссийск, Туапсе, Темрюк.

3) Города районные центры: Являются центрами районов, специализируются в основном на пищевой промышленности. Как правило, находятся на крупных транспортных путях соединяющих Краснодарский край с другими регионами. К этим городам можно отнести: Тимашевск, Кропоткин, Кореновск, Курганинск, Армавир.

Средняя стоимость продажи коммерческой недвижимости по городам Краснодарского края

Показатель

Города Краснодарского края

Краснодар

Новороссийск

Сочи

Города курорты

Города морского побережья

Другие районные центры

Средняя стоимость продажи коммерческой недвижимости,

$ / 1 м 2

1100

1050

2100

1300

850

500

Согласно данным рейтингового агентства «Эксперт РА» в списке городов, наиболее комфортных для бизнеса (50 городов с лучшим предпринимательским климатом), Краснодар занимает 4-е место, уступая только Москве и Санкт-Петербургу и нашему же соотечественнику - г. Новороссийску.

Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в г. Краснодаре имеет весьма неоднородный состав: различают сегменты офисных, торговых, и складских помещений, объекты развлекательного характера, гостиничный комплекс и спортивные сооружения. Каждое направление характеризуется собственными индивидуальными показателями.

Структура предложений нежилых помещений по районам Краснодара

 

Наибольшим спросом пользуются торговые и офисные помещения, однако к концу 2006 года специалисты прогнозируют сокращение объемов строительства офисов в силу насыщения первичного рынка данного сектора недвижимости. По количеству же объектов развлекательного характера на душу населения Краснодар приближается к столице России - в настоящий момент в городе функционирует более 40 развлекательных заведений и около 160 объектов общественного питания. Согласно результатам проведенного недавно исследования, Краснодар является инвестиционно привлекательным с точки зрения реализации «профессионального» торгово-развлекательного комплекса городского охвата. По-прежнему экстенсивные темпы роста показывает рынок строительства складских помещений, что, в принципе, логично, т.к. Краснодар, фактически, не является логистическим центром Юга России.
Что касается стоимости коммерческой недвижимости в столице Кубани, то проанализировав все сделки купли - продажи, произведенные с нежилой недвижимостью за последний месяц, можно сказать, что безусловным лидером здесь является Центральный район. На втором месте - микрорайон Фестивальный и Черемушки, далее - активно развивающийся Юбилейный микрорайон. Более подробную информацию об уровне цен на коммерческую недвижимость в Краснодаре ждите в следующем номере журнала.