Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Понятие и порядок определения кадастровой стоимости

Понятие «кадастровая стоимость» дано в Федеральном законе № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со ст.3 которого кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Сроки проведения ГКО: ГКО проводится в соответствии с гл. III.1 Федерального закона № 135-ФЗ по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Где указывается кадастровая стоимость: сведения о кадастровой стоимости носят общедоступный характер, являются сведениями федерального государственного информационного ресурса.

В государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) содержатся сведения о кадастровой стоимости (согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007г. «О государственной кадастре недвижимости». Кроме того, кадастровая стоимость указывается и в кадастровой выписке, и кадастровом паспорте. Для снижения кадастровой стоимости предварительно мы делаем запрос сведений из ГКН в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп. 4.1 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ).

Для чего устанавливается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных законами случаях (например, при выкупе или аренде земельного участка, находящегося в в государственной или муниципальной собственности).

Для целей налогообложения: налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) налог на имущество организаций (п.2 ст. 375, 378.2 НК РФ);

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для вышеуказанных целей;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства…
• жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

2) налог на имущество физических лиц (ст. 402 НК РФ).

• жилой дом;
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 04.04.2016г. №3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имуществу физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой является 1 января 2017 года.

3) земельный налог (ст. 390 НК РФ)

• земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на которых введен земельный налог

Для иных целей:

• для определения выкупной цены/ арендной платы земельного участка в договоре купли-продажи/аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, предусмотренных действующим законодательством;

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

1. Органы, рассматривающие заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:

а) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263 от 04.05.2012г.

Комиссия создается в каждом субъекте РФ при территориальном органе, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
В Краснодарском крае это Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (350063, ул. Ленина, 28, г. Краснодар)

б) суды

• верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость

Судом, рассматривающим заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории Краснодарского края, является Краснодарский краевой суд.

С 15.09.2015г. суд рассматривает указанную категорию дел в соответствии с Кодексом об административном судопроизводстве (КАС).

2. Кто может оспаривать: с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Т.е. помимо собственников, оспаривать могут арендаторы (если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости), лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии, физическими лицами – в суде или комиссии, т.е. для физических лиц предварительное обращение в комиссию не является обязательным, а для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

3. Основания для оспаривания:

а) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости;

б) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в т.ч. техническая или кадастровая ошибка).

4. Форма предъявления требований:

а) в Комиссию – заявление о пересмотре кадастровой стоимости

б) в суд:

• заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

5. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости:

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае подачи заявления лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если подается заявление об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение СРО (17.1. Закона об оценочной деятельности «Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков».) – не является обязательным документом;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки (в случае, если подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
• документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка (рассмотрения заявления в комиссии) – для юридических лиц при подаче заявления в суд;
• документ об оплате государственной пошлины (в суд).