Ипотека 2022. Что дальше?

22.03.2022

Глобальные изменения внешних условий для российской экономики, происходящие с 24 февраля, привели к необходимости срочно поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения населения от обесценивания — 28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых.

Это привело к появлению большого количества слухов среди «ипотечников», имеющих действующие ипотечные договоры.

Слух № 1 Рост ставки по уже заключенным ипотечным договорам

Ставки по действующим ипотечным договорам не могут быть изменены и это требование законодательства, единое для всех банков.

Ст. 29 Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I «О банках и банковской деятельности» говорит о том, что кредитная организация не может в одностороннем порядке:

· сократить срок действия этого договора

· увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения

· увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям.

А согласно п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 «О свободе договора и ее пределах» поясняется, что пересмотр банком ставки в одностороннем порядке допускается, но только в сторону уменьшения.

Это подтвердили все ведущие банки РФ. Так же Президент РФ Владимир Путин поручил обеспечить сохранение кредитных ставок в договорах, заключенных до увеличения ключевой ставки.

Единственное исключение — кредиты с плавающей ставкой. С учетом того, что несколько лет подряд ключевая ставка снижалась, ранее заключать такие договоры было выгодно для заемщика, так как плавающая ставка определяется как раз в зависимости от ставки Центробанка. Сейчас же ее размер увеличится и банки имеют на это полное право.

Слух № 2 Ипотечных заемщиков заставят платить налог от материальной выгоды

У многих «ипотечников» ставка по ипотечному кредиту сейчас оказалась значительно ниже ключевой ставки. Но если ставка по кредиту ниже двух третей ключевой ставки, заемщик по закону должен уплатить налог в размере 35% с материальной выгоды от экономии на процентах, согласно пп. 1 п. 2 ст. 212 НК РФ.

У подавляющего большинства заемщиков поводов для переживаний нет.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ, обязанность заплатить возникает у заемщика только при соблюдении двух условий:

· если заемщик и банк признаны взаимозависимыми лицами (акционер, бенефициар и т. д.) или заемщик состоит с ним в трудовых отношениях (сотрудники банка);

· если экономия на процентах является материальной помощью либо формой встречного исполнения заимодавцем обязательства перед заемщиком (например, оплатой за оказанные им услуги).

Слух № 3 Кредитные каникулы

Не смотря на постоянно меняющуюся информацию, единственный совет заемщикам — продолжать своевременно вносить платежи. И даже если банк, в котором был взят ипотечный кредит, попал под санкции, это никак не повлияют на ипотечные договоры в рублях.

Однако, ЦБ рекомендовал банкам временно не начислять штрафы и пени по кредитам заемщиков, чье финансовое положение ухудшилось. А Кабинет министров России внёс в Госдуму пакет законопроектов, содержащий комплекс социально-экономических мер поддержки сограждан и бизнеса в условиях санкций, который среди прочего, предполагает кредитные каникулы.

Предположительно, каникулы смогут взять заемщики, которые заключили кредитный договор до 1 марта 2022 г. При этом размер кредита по договору не должен превышать максимального размера, установленного Правительством РФ, и доход заёмщика за месяц до обращения должен снизиться на 30% по сравнению с его среднемесячным доходом за год до обращения.

Заместитель директора ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» Беклемешев Александр Юрьевич