Как не совершить ошибок при оспаривании кадастровой стоимости

Как не совершить ошибок при оспаривании кадастровой стоимости

Сегодня налоги и арендные платежи на недвижимое имущество и земельные участки исчисляются от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов!

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости при грамотном подходе позволяет существенно сэкономить на налоговых или арендных платежах. И экономия от пересмотра кадастровой стоимости для собственника или арендатора земельного участка или объектов недвижимости зачастую значительно превосходит затраты, связанные с подготовкой и проведением работ по ее пересмотру — разработкой отчета по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и юридическим сопровождением!

Высококвалифицированные эксперты-оценщики Группы компаний «Эксперт» внимательно изучили актуальный «Перечень налогооблагаемых объектов, в отношении которых налоговая база определяется, как кадастровая стоимость», утвержденный приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края. И пришли к выводу, что в большинстве случаев кадастровая стоимость объектов недвижимости — зданий, помещений, сооружений — завышена на 40% и более от рыночной стоимости.

Существует две основные причины завышения кадастровой стоимости:

1.Недостоверные сведения об объекте недвижимости (например, возникшие в силу кадастровой или технической ошибки)

2.Различная методика оценки объекта недвижимости при определении рыночной и кадастровой стоимости.

Соответственно, имеются и два основных способаоспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости:

1.Изменение кадастровой стоимости при выявлении и исправлении недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости.

2.Определение рыночной стоимости объекта оспаривания и приведение кадастровой стоимости к рыночной.

Рассмотрим наиболее типичные ошибки, возникающие при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ошибки при оспаривании кадастровой стоимости:

Ø Ошибка в дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость

Одна из самых распространенных ошибок, которую допускают юристы и оценщики при оспаривании кадастровой стоимости. Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости может быть определен на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости или на дату внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

Ø Ненадлежащим образом подготовленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Закон об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки требуют соблюдения принципов стандартов оценки: достаточность, проверяемость, обоснованность и существенность. Нарушение этих требования приводит к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Рыночная стоимость, установленная в отчете об оценке, должна в обязательном порядке учитывать индивидуальные характеристики объекта и являться достоверной.

Причиной отказа так же может стать неприменение в ходе подготовки отчета необходимых корректировок и коэффициентов. Например, по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций, особенности расположения объекта недвижимости.

Отказать в удовлетворении оспаривания кадастровой стоимости так же могут по причине нерелевантного подбора объектов-аналогов при сравнительном методе, то есть объекты недвижимости, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых объектов.

И еще одна частая ошибка, допускаемая оценщиками при подготовке отчета — внесенные в государственный кадастр недвижимости на основании решений суда об установлении кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, сведения о кадастровой стоимости земельного участка не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчета величины рыночной стоимости иных объектов оценки.

В этой связи при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, важно чтобы отчет был подготовлен профессиональными оценщиками. Группа компаний «Эксперт» гарантирует высокое качество выполнения работ по оценке недвижимости и земельных участков. Наши специалисты подготовят отчет в полном соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Это позволит избежать признания отчета недопустимым доказательством и отказа в пересмотре кадастровой стоимости.

Ø Заявитель должен иметь законный интерес при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости

Физические или юридические лица при оспаривании кадастровой стоимости могут обратиться только в том случае, если существующая кадастровая стоимость затрагивает непосредственно их права и обязанности.

Ø Нарушение досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости обязателен для юридических лиц и подразумевает обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Документ, подтверждающий обращение в Комиссию, входит в обязательный пакет документов при подаче заявления в суд. В случае несоблюдения досудебного порядка, заявление об оспаривании кадастровой стоимости будет оставлено судом без рассмотрения. Для физических лиц досудебный порядок не является обязательным.

Ø Непредоставление подтверждающих документов

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Заявитель обязан представить документы, доказывающие его позицию. Основанием обоснованности требований по снижению кадастровой стоимости будет служить ряд обязательных к предоставлению документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Документы, подтверждающие обоснованность требований по снижению кадастровой стоимости:

· кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

· нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);

· документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);

· отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);

· документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости).

При подаче административного искового заявления в суд, помимо административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости дополнительно необходимо представить:

· документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

· доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;

· документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (для юридических лиц).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а административные иски судом оставляются без движения.

Более 70% заявлений и исков отклоняется Комиссией и судом в связи несоответствием подаваемых документов нормативной базе и Федеральным стандартам об оценке, подготовленных непрофессиональными консультантами.

По итогам последних двух лет года Группа Компаний «Эксперт» бесспорный лидер в области оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Наши профессиональные оценщики подготовят отчет, соответствующий всем нормам и требованиям, который гарантировано будет принят в качестве доказательной базы Комиссией и судом.

Так же Группа Компаний «Эксперт» выполняет работы по исключению недвижимости из Перечня налогооблагаемых объектов, чья налоговая база определяется, как кадастровая стоимость.