Рынок офисной недвижимости в г. Краснодаре: итоги 2020 г

28.01.2021

Рынок офисной недвижимости в г. Краснодаре:

итоги 2020 г. и перспективы развития

В 2020 году выявлена стагнация на рынке офисной недвижимости. Это обусловлено сложившейся эпидемиологической ситуацией в стране и в регионе в целом, связанной распространением новой коронавирусной инфекции Covid-19 и тем, что все большее количество работодателей отправляет наемных работников на домашнюю (удаленную) работу, что влияет на увеличение количества предложений по аренде офисных помещений и снижения спроса на такие объекты.

Объем ввода офисных площадей (в тыс. м2) за второе полугодие 2020 г.

Новых высококачественных офисных помещений «класса А, В» в 2020 г. в эксплуатацию не вводилось.

Во втором квартале 2020 года должны были быть введены в эксплуатацию третья очередь бизнес-центра класса «А» «AVM-ORSETTO» общей проектной площадью 9 445 кв.м. и крупного офисного здания, расположенного в центральной части города класса «В» общей проектной площадью 4 100 кв. м. Сдвиги сроков ввода в эксплуатацию новых офисных объектов связаны с распространением новой коронавирусной инфекции Covid-19, что накладывает некоторые ограничения на строительство, получение строительных материалов в установленные сроки, падением спроса на подобные объекты.

Структура предложения по требуемой площади и по географическому признаку

В структуре предложений по размеру площадей в сегменте аренды офисных помещений преобладают объекты небольших площадей менее 50 кв. м. и от 51 до 200 кв. м. (47% и 42% соответственно). Предложений с площадью более 1000 кв. м не выявлено, при этом единичные объявления об аренде таких помещений не рассматривались экспертами, так как невозможно достоверно идентифицировать информацию, представленную в объявлениях.

Ø Наибольшее число офисных площадей в аренду предлагается в Прикубанском округе (36%)

Ø Наибольшее число офисных площадей в продажу предлагается в Центральном округе (35%).

В структуре предложений по размеру площадей в сегменте продажи офисных помещений объекты средних и больших размеров имеют примерно одинаковые доли, а именно: площади от 50−200 кв. м. (29%), площади от 200−500 кв. м. (25%), площади от 500−100 кв. м. (21%). Мелкие офисы до 50 кв. м. на рынке представлен слабо, так как такие площади остаются востребованы в условиях кризиса.

Структура предложения офисной недвижимости по площади

Средние цены продажи и ставка аренды офисных объектов

Класс качества офисной недвижимости

Средняя цена продажи, руб./кв.м.

Средняя арендная ставка, руб./кв.м./мес.

Класс качества «А»

78 242

826

Класс качества «В»

68 141

667

Класс качества «С»

62 616

555

Уровень ликвидности в разрезе территориальных зон и классов недвижимости

Наиболее ликвидной зоной традиционно выступает центральная часть города. Иметь офис в центре города всегда было престижно. Расположение основных министерств, судебных инстанций, государственных учреждений, транспортная доступность перекрывает недостатки от наличия офиса в центре, таких, как малое количество парковочных мест, пробки. При этом следует отметить, что концентрация офисных зданий в центре города существенно превышает количество офисных зданий в других зонах города.

Традиционно более ликвидными являются объекты небольших и средних размеров до 200 кв. м.

Если рассматривать сроки ликвидности (экспозиции) объектов в разрезе города, то картина выглядит следующим образом:

Ø центральная часть города является наиболее ликвидной и дорогой;

Ø далее идут спальные микрорайоны города, такие как мкр. Юбилейный, мкр. Фестивальный, мкр. Комсомольский, р-н ул. Кубанская Набережная, мкр. Панорама. Сроки ликвидности объектов в таких районах также имеют малый срок экспозиции. При этом основная часть таких помещений расположены вдоль крупных магистралей города, ведущих в микрорайоны. Можно выделить ул. Северную, ул. Тургенева, ул. Красных Партизан, ул. Кубанская Набережная, ул. 40-летия Победы. Срок экспозиции офисных объектов на рынке продаж составляет 9−12 месяцев, при аренде 3−6 месяцев

Ø замыкают тройку спальные районы мкр. Гидростроителей, мкр. Музыкальный, мкр. Моложежный. Это всё обусловлено их расположением, транспортной доступностью, отсутствием вблизи административных зданий, высококачественных офисных центров. Сроки ликвидности продаж объектов в данных районах являются самыми высокими и достигают 12 и более месяцев, а аренды 6 и более месяцев.

Также следует отметить, что наблюдается смещение спроса такой недвижимости из центра в спальные микрорайоны города. Основной причиной является развитие online продаж. Востребованными становятся цокольные этажи многоэтажных домов, так как стоимость таких объектов значительно ниже стоимости офисных помещений, расположенных на первых этажах.


Перспективы развития рынка офисной недвижимости

Во второй половине 2020 г., после ослабления жестких карантинных мер, связанных с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой, рынок коммерческой недвижимости начал постепенное восстановление. Однако, рынок коммерческой недвижимости пострадал значительно сильнее рынка жилья. В свою очередь, офисный сегмент не так сильно пострадал от последствий пандемии, как, например, торговая недвижимость.

Факторы, оказавшие активное влияние на рынок офисной недвижимости в 2020 г. существенно повлияли и на основные векторы дальнейшего развития рынка офисной недвижимости. Ключевые тренды развития рынка офисной недвижимости будут актуальны не только в 2021 г., они носят системный долгосрочный характер:

Ø удаленный формат работы. Ранее этот формат не был столь популярным среди бизнесменов, однако ограничения, введение на территории всей страны, вынудили использовать такой способ организации труда. И для многих компаний этот опыт оказался успешным и после снятия ограничительных мер такие компании (в основном это представители малого и среднего бизнеса) перевели полностью или частично на удаленную работу на постоянной основе. А это может снизить потребность бизнеса в офисной площади;

Ø снижение спроса. Ограничения деловой активности санитарно-эпидемиологического характера и неблагоприятный макроэкономический фон в целом привели к тому, что бизнес столкнулся с дефицитом финансовых средств и предприниматели стремятся максимально оптимизировать расходы на аренду офисов, отказываясь от излишних площадей, а некоторые и вовсе будут вынуждены закрыться;

Ø оптимизация арендных ставок в сторону снижения. отрицательная коррекция ставок аренды. На фоне снижения спроса на офисную недвижимость, роста доли вакантных помещений и усиления конкуренции между качественными офисными объектами, ставки в большинстве из них будут иметь отрицательную динамику;

Ø спад строительной активности. Сложившаяся обстановка привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка, планируемые инвестиционные проекты замораживаются, строящиеся офисные проекты быть перенесены на более поздние сроки или вообще перепрофилированы;

Ø развитие новых форматов. Рынок классических офисовдля многих компаний становится не актуальным, а это стимулирует развитие более гибких форматов. Коворкинги и гибкие офисы позволяют арендатору быстро менять размеры пространства для текущих потребностей без дополнительных затрат. Такие форма достаточно новы для Краснодара, однако такие площадки уже есть в г. Краснодар. В том числе, и государственный коворкинг — в рамках поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (http://www.mbkuban.ru/cowork).

Последствия сложного 2020 г. будут еще долга оказывать воздействие на развитие рынка офисной недвижимости. После достаточно быстрого частичного восстановления, рынок еще не скоро вернется к докризисным показателям. Однако уже в 2021 г., при условии стабилизации ситуации, можно ожидать перехода динамики офисного сегмента в положительную плоскость.