Зачем снижать кадастровую стоимость?
20.09.2019Зачем снижать кадастровую стоимость?
Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости, которая ложиться в основу расчета налогов на землю и имущество — легальный способ оптимизации налогов для Собственника. Снижение кадастровой стоимости позволит существенно уменьшить затраты на оплату налогов!
С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.
В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). То есть размер земельного налога и налога на имущество зависит от кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.
Если по мнению собственника недвижимого имущества — зданий, сооружений, квартиры, земельного участка, кадастровая оценка объекта недвижимости завышена, собственник вправе оспорить ее
(ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от
Выгоды от снижения кадастровой стоимость объекта:
Ø собственник уменьшает сумму налога на недвижимость или земельный участок, уплачиваемые ежегодно;
Ø арендатор снижает сумму арендных платежей, сумма которых формируется на основании кадастровой стоимости объекта;
Ø арендатор уменьшает выкупную стоимость объектов недвижимости или земельного участка, стоимость которых формируется на основании кадастровой стоимости объекта.
В каких случаях возможно уменьшение кадастровой стоимости?
Общие случаи:
Ø завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к рыночной;
Ø при расчетах кадастровой стоимости допущены технические ошибки, например, неверно указали площадь объекта;
Отдельные случаи для земельных участков:
Ø порча или дефекты плодородного слоя земли;
Ø оформление безвозмездного (публичного) сервитута;
Ø пересмотр целевого назначения участка;
Ø иные обстоятельства, обуславливающие изменения рыночной цены земельного участка.
В любом из перечисленных случаев необходимо доказать факт неправильного определения кадастровой стоимости Росреестром, то есть изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
А что же собственники-физлица?
Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество и земельный налог рассчитывается по новым правилам. Специалисты Росреестра рассчитывают кадастровую стоимость объекта, которая является основой расчета налога на недвижимость и налога на землю. Фактически, сумма налогов, рассчитанных на основании кадастровой стоимости объектов, увеличилась в десятки раз.
Сумма налога за первые четыре налоговых периода исчисляется по формуле, которая предусматривает ежегодное увеличение на 20% от разницы между новым и предыдущим налогом. И только с 2020 года будет уплачиваться полная сумма налога, тогда-то налогоплательщики и ощутят на себе в полной мере налоговую нагрузку.
Но есть и хорошие новости для собственников — физических лиц: с 1 января 2019 года женщины 55 лет и мужчины 60 лет получили льготы по имущественным налогам. Ранее на них имели право только пенсионеры.
Итак, есть ли возможность снизить величину имущественного налога? ДА! Методики экспресс-оценки объектов недвижимости и земельных участков специалистами Росреестра несовершенны, и зачастую кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает рыночную. А это значит, что каждый собственник имеет возможность воспользоваться своим правом уменьшить кадастровую стоимость объекта собственности и снизить сумму налога на имущество и земельного налога.
Первый шаг к уменьшению налога на имущество
С чего же начать? Вначале надо принятое обоснованное решение — необходимо ли снижение кадастровой стоимости тому или иному объекту. Для понимания, нужно ли уменьшение кадастровой стоимости, необходимо знать ее рыночную стоимость. Проще всего сравнить стоимость похожих объектов в открытом доступе, но это не лучший метод оценки:
Во-первых, увиденные суммы не являются рыночной стоимостью, это всего лишь желаемая продавцом за свою собственность сумма.
Во-вторых, достаточно сложно найти хотя бы два почти одинаковых объекта недвижимости.
В-третьих, в дальнейшем процессе снижения кадастровой стоимости объектов найденные цифры использовать невозможно.
Единственно правильным и обоснованным действием будет заказ оценки объекта недвижимости, обратившись в надежную оценочную компанию, дорожащую своей репутацией.
Вначале наши специалисты бесплатно проведут предварительный анализ целесообразности снижения кадастровой стоимости. Основываясь на опыте, практически во всех случаях, наши специалисты гарантируют снижение кадастровой стоимости от 15% до 70%.
Итак, нужно ли снижение кадастровой стоимости?
На основании предварительного расчета собственник сможет решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости или земельных участков?
Для понимания экономии на налогах при снижении кадастровой стоимости в предварительном расчете наши специалисты рассчитают две суммы:
Ø сумма налога на недвижимость, уплачиваемую с кадастровой стоимости объекта;
Ø сумма налога на недвижимость, уплачиваемую с рыночной стоимости объекта.
Если полученная разница существенна, то вывод однозначен — кадастровую стоимость следует уменьшать!
Наши высококвалифицированные эксперты-оценщики подготовят обоснованный профессиональный отчет об оценке, который будет содержать:
Ø реальную рыночную стоимость объекта недвижимости с указанием использованных данных;
Ø выявленные иные данные и факты, относимые специалистом к существенным при обосновании методики расчета, не учтенные ранее и значительно влияющие на стоимость объекта недвижимости.
Отчет об оценке используется в пакете документов для снижения кадастровой стоимости, без него невозможно рассмотрение в отделениях Росреестра аналогичных дел.
Группа компаний «Эксперт» имеет богатый положительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости и исключению объектов недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Звоните, мы поможем и Вам!
https://expertyug.ru/services/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti